La inscribibilidad de escrituras públicas extranjeras a la luz de la primera doctrina hipotecaria
| Author | Dr. Luis Javier Arrieta Sevilla |
| Profession | Profesor Contratado Doctor de Derecho civil. Universidad de Navarra |
| Pages | 399-429 |
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La inscribibilidad de escrituras públicas
extranjeras a la luz de la primera
doctrina hipotecaria1
Dr. Luis Javier Arrieta Sevilla
Profesor Contratado Doctor de Derecho civil
Universidad de Navarra
SUMARIO
1. Introducción. 2. Precedentes del vigente artículo 4 LH. 3.
De la validez jurídica a la inscribibilidad del título. 4. El régi-
men de la titulación extranjera como acto de soberanía. 5. La
respuesta de la primera normativa hipotecaria. 5.1. La men-
ción «tener fuerza en España». 5.2. La función registral que
cumple el título público. 5.3. La reciprocidad de trato con los
documentos españoles. 6. Conclusiones.
1
1. Introducción
La libre circulación de ciudadanos en la Unión Europea, el pro-
gresivo auge del turismo y el desarrollo económico son algunos factores
que han favorecido que ciudadanos extranjeros adquieran y transmitan
1. El presente trabajo ha sido elaborado en el marco del Proyecto de Investigación «La unificación
del Derecho privado patrimonial europeo: el Marco Común de Referencia y otras propuestas
de integración», financiado por PIUNA (Plan de Investigación de la Universidad de Navarra).
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La inscribibilidad de escrituras públicas extranjeras a la luz de la primera doctrina hipotecaria
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derechos reales sobre bienes inmuebles ubicados en España2. En muchos
casos la formalización de los contratos se ha efectuado en España, ya sea
por su residencia habitual en territorio español o por asegurarse un ase-
soramiento legal próximo a la finca. Sin embargo, ya no son extraños los
casos en los que la compraventa de un inmueble ubicado en España se
celebra en el extranjero.
Desde 2005 la discusión en torno a la eficacia registral de los títu-
los otorgados fuera de nuestras fronteras ante autoridades extranjeras ha
pasado a primer plano. Desde entonces, la posible inscripción de docu-
mentos extranjeros en el Registro de la Propiedad español se ha planteado
en cinco casos ante la Dirección General de los Registros y del Notariado
y los Tribunales del Orden jurisdiccional civil no siempre con idéntico
resultado. La interposición de un recurso de casación ha permitido al Tri-
bunal Supremo tomar partido y desarrollar su función complementadora
del Ordenamiento jurídico.
La Sentencia de 19 de junio de 2012, del Pleno del Tribunal Su-
premo, ratificó las Sentencias del Juzgado de Primera Instancia y de la
Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 9 de marzo y 22 de
noviembre de 2006, respectivamente, que estimaron el recurso frente a
la RDGRN de 7 de febrero de 2005 que había confirmado la negativa a la
inscripción de un título autorizado por un Notario alemán. Sin embargo,
la auctoritas que le confiere a la Sentencia el hecho de haber sido dictada
2. Según los informes de Balanza de pagos y posición de inversión internacional de España editados
anualmente por el Banco de España, la inversión inmobiliaria extranjera durante los años 2005
a 2008 rondó los 5.000 millones de euros. En 2009 y 2010, fruto de la crisis económica, la in-
versión se redujo en torno a un 25% pero repuntó en 2011. Según los datos de 2012 ya se han
recuperado los registros del periodo anterior a la crisis (5.541 millones). Conforme a los datos
publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad en su Estadística registral inmobiliaria
anual, el 8,12% de las compraventas inscritas en 2012 fueron llevadas a cabo por ciudadanos
extranjeros. Este dato consolida la recuperación de las adquisiciones por no nacionales desde
2010 (4,45%) y 2011 (6,04%) tras su descenso progresivo entre 2006 (8,97%) y 2009 (4,24%).
En cuanto a su origen, en torno al 70% de los compradores extranjeros provienen de la Unión
Europea. Sin embargo, los datos del Colegio de Registradores no tienen en cuenta la residencia
habitual de los contratantes, ya que puede no constar en la documentación.
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