2013/247/EU: Commission Decision of 23 January 2013 on State aid SA.24123 (2012/C) (ex 2011/NN) implemented by the Netherlands Alleged sale of land below market price by the Municipality of Leidschendam-Voorburg (notified under document C(2013) 87) Text with EEA relevance

• Published date: 01 June 2013
• Subject Matter: aides accordées par les États,ayudas concedidas por los Estados
• Official Gazette Publication: Journal officiel de l’Union européenne, L 148, 1 juin 2013,Diario Oficial de la Unión Europea, L 148, 1 de junio de 2013

1.6.2013 FR Journal officiel de l'Union européenne L 148/52

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DÉCISION DE LA COMMISSION

du 23 janvier 2013

concernant l’aide d’État SA.24123 (2012/C) (ex 2011/NN) mise à exécution par les Pays-Bas Vente présumée de terrains à un prix inférieur au prix du marché par la commune de Leidschendam-Voorburg

[notifiée sous le numéro C(2013) 87]

(Le texte en langue néerlandaise est le seul faisant foi)

(Texte présentant de l'intérêt pour l'EEE)

(2013/247/UE)

LA COMMISSION EUROPÉENNE,

vu le traité sur le fonctionnement de l'Union européenne, et notamment son article 108, paragraphe 2, premier alinéa,

vu l’accord sur l’Espace économique européen, et notamment son article 62, paragraphe 1, point a),

après avoir invité les parties intéressées à présenter leurs observations conformément auxdits articles (1) et vu ces observations,

considérant ce qui suit:

1. PROCÉDURE

(1) Par courrier du 10 septembre 2007, la fondation Stichting Behoud Damplein Leidschendam (ci-après la «fondation»), créée en 2006 pour défendre les intérêts des riverains de la Damplein à Leidschendam-Voorburg (Pays-Bas), a déposé auprès de la Commission une plainte concernant l'octroi présumé d'une aide d'État dans le contexte d'un projet immobilier que la commune de Leidschendam-Voorburg a élaboré en coopération avec plusieurs partenaires privés.

(2) Par lettre du 12 octobre 2007, la Commission a transmis la plainte aux autorités néerlandaises pour examen, en leur demandant de répondre à plusieurs questions. Les autorités néerlandaises ont répondu par courrier du 7 décembre 2007. Les 25 avril 2008, 12 septembre 2008, 14 août 2009, 12 février 2010 et 2 août 2011, la Commission a adressé aux autorités néerlandaises des demandes de renseignements complémentaires. Les autorités néerlandaises ont répondu à ces demandes respectivement les 30 mai 2008, 7 novembre 2008, 30 octobre 2009, 12 avril 2010, 29 septembre 2011 et 3 octobre 2011. Le 12 mars 2010, une réunion a eu lieu entre les services de la Commission et les autorités néerlandaises, et des informations complémentaires ont ensuite été fournies à la Commission par lettre du 30 août 2010.

(3) Par lettre du 26 janvier 2012, la Commission a notifié aux Pays-Bas sa décision d’ouvrir la procédure prévue à l’article 108, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (2) (ci-après le «TFUE») concernant une mesure spécifique dans le contexte du projet immobilier. La décision de la Commission d’ouvrir la procédure (ci-après la «décision d’ouverture de la procédure») a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne (3). Par ladite décision, la Commission a invité les parties intéressées à présenter leurs observations sur son appréciation provisoire de la mesure.

(4) Par lettre du 18 avril 2012, les autorités néerlandaises ont présenté leurs observations sur la décision d'ouverture de la procédure, après un report à deux reprises du délai fixé pour la présentation des observations et après la tenue, le 12 mars 2012, d'une réunion avec les services de la Commission en présence du bénéficiaire de la mesure.

(5) Par lettre du 16 avril 2012, la fondation a adressé à la Commission ses observations sur la décision d'ouverture de la procédure. La version non confidentielle de ces observations a été transmise aux autorités néerlandaises le 16 mai 2012. Par lettre du 14 juin 2012, les autorités néerlandaises ont présenté leur point de vue sur les observations de la fondation.

2. DESCRIPTION DES MESURES

2.1 Bénéficiaires et parties intéressées

(6) Le bénéficiaire des mesures est le groupement Schouten-de Jong Bouwfonds (ci-après «SJB»). Ce groupement, qui a été constitué par Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (ci-après «Schouten de Jong») et Bouwfonds Ontwikkeling BV (ci-après «Bouwfonds») aux fins du projet immobilier attaqué, n'a pas la personnalité juridique en droit néerlandais.

(7) En tant que membres du groupement SJB, Schouten de Jong et Bouwfonds doivent également être considérées comme bénéficiaires des mesures (4).

(8) Schouten de Jong, dont le siège est situé à Voorburg (Pays-Bas), a pour activité la conception de projets immobiliers aux Pays-Bas, notamment dans la région de Leidschendam. En 2011, l'entreprise avait un chiffre d'affaires de 60 millions d'EUR.

(9) Bouwfonds, filiale de Rabo Vastgoed, a son siège à Delft (Pays-Bas) et est le plus grand promoteur immobilier des Pays-Bas et l'un des trois plus grands acteurs du marché immobilier européen. Bouwfonds exerce ses activités principalement aux Pays-Bas, en Allemagne et en France. En 2011, l'entreprise avait un chiffre d'affaires de 1,6 milliard d'EUR.

(10) La commune de Leidschendam-Voorburg (ci-après la «commune») est située dans la province néerlandaise de Hollande méridionale, près de La Haye.

(11) Pour la phase d'exploitation foncière du projet immobilier attaqué, la commune et SJB ont constitué un partenariat public-privé (ci-après le «PPP») sous la forme d'une société en nom collectif. Chacune des parties au PPP devait supporter 50 % des coûts et des risques de la phase d'exploitation foncière du projet. Au sein du PPP, les décisions étaient prises à l'unanimité. D'après les informations fournies par les autorités néerlandaises, Schouten de Jong et Bouwfonds sont solidairement responsables du respect des obligations auquel SJB est tenue en vertu de l'accord de PPP (5).

2.2 Le projet immobilier

(12) Le 6 avril 2004, le conseil communal a approuvé le «Concept Grondexploitatie Masterplan Damcentrum» (plan directeur conceptuel pour l'exploitation foncière du centre de Dam) et le «Concept Masterplan Damcentrum» (plan directeur conceptuel du centre de Dam), qui constituent un accord-cadre pour le réaménagement du centre de Leidschendam (ci-après le «projet du centre de Leidschendam») (6). Le projet du centre de Leidschendam concerne un territoire d'environ 20,7 hectares et comprend la démolition d'environ 280 logements principalement sociaux, la réhabilitation des espaces publics et des infrastructures publiques (égouts, pavage, éclairage, etc.) et la construction d'approximativement 600 nouvelles unités d'habitation, tant des logements sociaux que des logements du secteur libre, la réalisation d'environ 3 000 mètres carrés de surface commerciale (espace marchand) et un parking souterrain de deux niveaux, ainsi que le déménagement et la reconstruction d'une école. Le projet du centre de Leidschendam a été scindé en différents sous-projets, l'un d'eux étant le projet immobilier concernant la Damplein (ci-après le «projet Damplein»).

2.2.1 Phase de construction

(13) Sur la base du projet du centre de Leidschendam, la commune a conclu, le 9 septembre 2004, un accord de coopération avec plusieurs promoteurs privés, dont SJB (ci-après l'«accord de coopération de 2004»). Il est précisé dans l'accord de coopération de 2004 que, pour chacune des parties spécifiques du projet du centre de Leidschendam qui leur sont attribuées, les promoteurs privés construisent et vendent le bien immobilier prévu pour leur propre compte et à leurs propres risques.

(14) L'accord de coopération de 2004 prévoyait que les travaux de construction débuteraient lorsque les terrains seraient viabilisés (voir considérant 22) et que les permis de construire nécessaires seraient délivrés. En ce qui concerne la construction des logements du secteur libre, les promoteurs privés pouvaient toutefois reporter les travaux de construction jusqu'à ce que 70 % desdits logements, combinés ou non avec des logements sociaux, correspondant aux parties spécifiques concernées aient été prévendus (article 7, paragraphe 5, de l'accord de coopération de 2004, ci-après la «clause des 70 %»). Cette clause des 70 % est habituelle dans les contrats néerlandais de construction et a pour but de limiter les risques pour les promoteurs de projets au cas où l'immeuble qu'ils ont construit ne serait pas vendu. L'accord ne prévoit cependant pas la possibilité de reporter la construction des espaces commerciaux et du parking souterrain.

(15) D'après l'accord de coopération de 2004 de même qu'un autre accord relatif au projet conclu le 22 novembre 2004 (ci-après l'«accord relatif au projet SJB»), SJB construirait 242 logements au total, dont 74 étaient initialement prévus sur la Damplein (7). SJB réaliserait également 2 400 mètres carrés environ d'espace commercial sur la Damplein et construirait le parking souterrain, avec, outre une partie privée (75 places de parking), une partie publique (225 places de parking). Tant les espaces commerciaux que les unités d'habitation seraient bâtis au-dessus du parking souterrain.

(16) Comme les autorités néerlandaises l'ont souligné dans leurs lettres, la commune n'était pas impliquée dans la phase de construction du projet et elle n'assumait aucun risque lié à la vente des unités d'habitation et des espaces commerciaux. Les éventuels bénéfices dégagés par la vente reviendraient directement aux promoteurs privés. Il y a lieu de faire la distinction entre la phase de construction et la phase dite d'exploitation foncière du projet, dans laquelle la commune était impliquée avec SJB par l'intermédiaire du PPP et pour laquelle elle assumait 50 % des risques (voir considérant 18).

2.2.2 Phase d'exploitation foncière

(17) Avant que les travaux de construction correspondant à chacun des volets du projet immobilier puissent démarrer, le terrain devait être acheté, les infrastructures publiques réhabilitées et le terrain viabilisé. Étant donné que, d'après les prévisions, cette «phase d'exploitation foncière» du projet devait occasionner des coûts élevés (à l'époque, les coûts étaient estimés à environ 30 millions d'EUR) et impliquer

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