Decisión n.o 052/19/COL de 10 de julio de 2019 de incoar un procedimiento de investigación formal sobre Farsund Vekst (asunto 83835) — Invitación a presentar observaciones con arreglo al artículo 1, apartado 2, de la parte I del protocolo 3 del Acuerdo entre los Estados de la AELC por el que se instituyen un Órgano de Vigilancia y un Tribunal de Justicia en el ámbito de las ayudas estatales

• Section: Decision
• Issuing Organization: Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas

22.8.2019 ES Diario Oficial de la Unión Europea C 284/3

Por medio de la Decisión citada, reproducida en la versión lingüística auténtica en las páginas siguientes al presente resumen, el Órgano de Vigilancia de la AELC notificó a las autoridades noruegas su decisión de incoar un procedimiento de conformidad con el artículo 1, apartado 2, de la parte I del protocolo 3 del Acuerdo entre los Estados de la AELC por el que se instituyen un Órgano de Vigilancia y un Tribunal de Justicia en relación con la medida mencionada.

Las partes interesadas podrán presentar sus observaciones sobre la medida en cuestión en el plazo de un mes a partir de la fecha de publicación enviándolas a la siguiente dirección:

Órgano de Vigilancia de la AELC Registro Rue Belliard 35 1040 Bruxelles/Brussel BELGIQUE/BELGIË

Dichas observaciones serán comunicadas a las autoridades noruegas. Podrá preservarse la identidad de las partes interesadas que presenten observaciones previa solicitud motivada por escrito.

1) El Órgano recibió una denuncia el 16 de abril de 2018.

2) Tras haberla solicitado, el Órgano recibió información de las autoridades noruegas mediante cartas de 21 de junio de 2018, 6 de diciembre de 2018 y 6 de marzo de 2019, y mediante una videoconferencia el 10 de enero de 2019.

3) El supuesto beneficiario de la ayuda es Glastad Farsund AS («Glastad») a través de Farsund Vekst AS y de otras filiales de las que es propietario exclusivo.

4) En 2010, el municipio de Farsund (el «Municipio») y Glastad planificaron la construcción de viviendas y bienes inmuebles comerciales en Farsund, Noruega. El Municipio y Glastad decidieron urbanizar ciertas áreas en el municipio de Farsund: i) Nordkapp gnr. 1 bnr. 199 m. fl (la «zona de Nordkapp») y ii) Farøy gnr. 3, bnr. 80 y 49 y parte de gnr. 3 bnr. 23 (la «zona de Farøy»).

5) En 2011, el Municipio y Glastad celebraron un acuerdo de accionistas, por el que se constituyó Farsund Vekst AS. Cada una de las partes poseía el 50 % de las acciones de Farsund Vekst AS. El mismo día, el Municipio concedió a Farsund Vekst AS contratos de opción para las zonas de Nordkapp y de Farøy. Los precios de las opciones para la adquisición de las zonas de Nordkapp y de Farøy se fijaron con arreglo a una tasación de 2010.

6) El contrato de opción para la zona de Nordkapp concedía a Farsund Vekst AS el derecho exclusivo de iniciar inmediatamente la construcción de un centro comercial en dicha zona y, posteriormente, comprar los terrenos por un importe de 25 millones NOK. A principios de 2015, quedó claro que Farsund Vekst AS no podía permitirse el pago de la opción completa de Nordkapp a un precio total de 25 millones NOK de una sola vez. En ese momento, Farsund Vekst AS ya había comenzado a construir el centro comercial. Por lo tanto, el Municipio acordó permitir a Farsund Vekst AS ejercer informalmente la opción mediante el pago de 8,5 millones NOK para la zona que ya ocupaba el centro comercial. En octubre de 2015, la opción de Nordkapp se dividió formalmente en tres partes y el precio de cada parte se basó en la tasación de 2010 de toda la zona de Nordkapp. Farsund Vekst AS no ha ejercido las dos partes restantes de la opción de Nordkapp.

7) La opción de Farøy permite a Farsund Vekst AS poseer el derecho exclusivo de trabajar en el desarrollo y recalificación de la zona de Farøy y de comprarla por un importe de 10,5 millones NOK en un período de 18 meses a partir del día en que se recalifique la zona. En 2015, el Municipio acordó modificar la opción de Farøy añadiendo 500 m2 de terreno para el desarrollo de un parque de recreo para el público y concedió a Farsund Vekst AS el derecho a exigir un precio reducido si su utilización fuera inferior a 2 400 m2. El Municipio no disfrutaba de un derecho correspondiente de solicitar un precio más elevado por una mayor utilización. En septiembre de 2018, el Municipio adoptó un nuevo plan urbanístico, que ha sido recurrido ante el gobernador del condado de Agder, que todavía está analizando el caso. Farsund Vekst AS aún no ha hecho uso de la opción de Farøy. Según la información de que dispone el Órgano, no queda claro si el recurso tiene repercusiones sobre la fecha de expiración de la opción.

8) En 2015, el Municipio decidió vender la totalidad de sus acciones (50 %) de Farsund Vekst AS a Gestad. El precio se fijó en 21 millones NOK, sobre la base del total de capital social de Farund Vekst AS. Glastad no transfirió esa cantidad al Municipio. En su lugar, las partes acordaron que los derechos de construir una tercera y una cuarta planta en el centro comercial (un derecho que asistía a Farsund Vekst AS, la empresa que el Municipio estaba en proceso de vender a Glastad) deberían venderse al Municipio. El Municipio y Glastad acordaron un precio de compra de 23,5 millones NOK. Por tanto, el Municipio acordó pagar la diferencia de 2,5 millones NOK (23,5 millones NOK menos 21 millones NOK son 2,5 millones NOK) a Glastad.

9) El Órgano de Vigilancia duda de que las medidas anteriormente mencionadas sean conformes con el principio del operador en una economía de mercado (POEM). La celebración de contratos de opción puede considerarse como ayuda estatal si la eventual venta del bien inmueble subyacente se realiza por debajo del precio de mercado. El Órgano señala que las opciones permiten a Farsund Vekst AS observar la evolución de los precios de los inmuebles a lo largo de los años. Los precios acordados se basan en una tasación de las superficies realizada en 2010. Incluso si los precios representasen el precio de mercado de 2011, el Órgano se cuestiona si el valor de mercado solo corresponde al valor de los inmuebles subyacentes. Según la opinión del Órgano, esto conllevaría que Farsund Vekst AS obtuvo las opciones de forma gratuita.

10) Según la opinión preliminar del Órgano, los propios contratos de opción, independientemente de que se ejercieran o no, tenían un valor en 2011, en el momento en que se celebraron. De la documentación y explicaciones que ha recibido el Órgano hasta el momento no se desprende información alguna que indique que Farsund Vekst AS haya pagado las opciones.

11) La venta de las acciones de Farund Vekst AS, la venta de la parte 1 de la zona de Nordkapp, la tasación del tejado del centro comercial y la renovación de los contratos de opción se realizaron entre marzo y octubre de 2015. Entre otros factores, la cercanía temporal indica que las transacciones están interconectadas y, en su conjunto, conforman la salida del Municipio del proyecto en su totalidad. Sin embargo, a pesar de que la venta de las acciones de Farund Vekst AS obligaba al Municipio a adquirir más adelante la zona del tejado por 23,5 millones NOK (que estaba sujeta a una nueva tasación en torno al mismo periodo), no se obtuvo ninguna tasación independiente de las acciones de Farund Vekst AS. El precio de compra acordado solamente reflejaba la mitad del capital de Farsund Vekst AS en el momento de la venta, pero no se concedió ningún valor a los contratos de opción, el centro comercial medio terminado y la zona del tejado. Por estas razones, el Órgano duda de que un operador en una economía de mercado hubiera celebrado un acuerdo de este tipo en condiciones similares a las del Municipio.

12) Finalmente, parece ser que el mercado de desarrollo de los bienes inmuebles, en principio y en la práctica, está abierto al comercio en el interior del EEE. El centro comercial de la zona de Nordkapp ya ha atraído a operadores internacionales como Intersport, Cubus, Clas Ohlson y Burger King. Sobre esta base, el Órgano no puede excluir que las medidas puedan falsear la competencia y tener un efecto en el comercio en el interior del EEE.

13) Si las medidas constituyen ayuda estatal, no se ha respetado la obligación, enunciada en el artículo 1, apartado 3, de la parte I del protocolo 3 del Acuerdo entre los Estados de la AELC por el que se instituyen un Órgano de Vigilancia y un Tribunal de Justicia, de informar al Órgano de Vigilancia antes de ejecutarlas. Por ello, dicha ayuda estatal sería ilegal.

14) Las autoridades noruegas no han aducido argumentos que confirmen que las medidas, si constituyeran ayuda estatal, puedan considerarse compatibles con el funcionamiento del Acuerdo del EEE. El Órgano tiene dudas sobre la compatibilidad de las medidas.

(1) The EFTA Surveillance Authority (“the Authority”) wishes to inform the Norwegian authorities that it has concerns that measures related to the development of the Nordkapp and Farøy areas in Farsund municipality in Vest-Agder county might entail state aid pursuant to Article 61(1) of the EEA Agreement, and has doubts as to the compatibility of the measures with the EEA Agreement. Therefore, the Authority is required to open a formal investigation procedure (1).

(2) The Authority has based its decision on the following considerations.

(3) By letter dated 16 April 2018 (2), the Authority received a complaint alleging that Farsund Municipality (“the Municipality”) in Norway has granted unlawful state aid to Glastad Farsund AS and its wholly owned subsidiaries Farsund Vekst AS and Nordkapp Utvikling AS.

(4) By letter dated 18 April 2018 (3), the Authority forwarded the complaint to the Norwegian authorities and invited them to comment on it. By letter dated 21 June 2018 (4), the Norwegian authorities responded.

(5) By letter dated 10 October 2018 (5), the Authority requested information from the Norwegian authorities. By letter dated 6 December 2018 (6), the Norwegian authorities responded.

(6) By letter dated 26 November 2018 (7), the Norwegian authorities forwarded supplementary information from the complainant to the Authority (8). By letter dated 13 December 2018, the Authority invited the Norwegian authorities to comment on the supplementary information and requested a meeting to discuss the case. On 10 January 2019, a videoconference was held between the Authority and the Norwegian authorities. By letter dated 6 March 2019 (9), the...