Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010

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L 60/34 Diario Oficial de la Unión Europea 28.2.2014

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DIRECTIVAS

DIRECTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO

de 4 de febrero de 2014

sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento

(UE) n o 1093/2010

(Texto pertinente a efectos del EEE)

EL PARLAMENTO EUROPEO Y EL CONSEJO DE LA UNIÓN EUROPEA,

Visto el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea y, en particular, su artículo 114,

Vista la propuesta de la Comisión Europea,

Previa transmisión del proyecto de acto legislativo a los Parlamentos nacionales,

Visto el dictamen del Banco Central Europeo

( 1 ),

Visto el dictamen del Comité Económico y Social Europeo

( 2

),

De conformidad con el procedimiento legislativo ordinario

( 3 ),

Considerando lo siguiente:

(1) En marzo de 2003, la Comisión puso en marcha un proceso encaminado a determinar y evaluar el impacto de los obstáculos al mercado interior de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. El 18 de diciembre de 2007, adoptó un Libro Blanco sobre la integración de los mercados de crédito hipotecario de la Unión. El Libro Blanco anunciaba la intención de la Comisión de evaluar la incidencia de, entre otras cosas, las distintas opciones de actuación en relación con la información precontractual, las bases de datos sobre créditos, la solvencia, la tasa anual equivalente (TAE) y el asesoramiento sobre contratos de crédito. La Comisión creó un Grupo de Expertos sobre Historiales de Crédito, encargado de asistirla en la elaboración de medidas orientadas a mejorar la accesibilidad, comparabilidad y exhaustividad de la información crediticia. Se iniciaron asimismo diversos estudios sobre el papel y las actividades de los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias que otorgan contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial.

(2) De conformidad con el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE), el mercado interior supone un espacio sin fronteras internas, en el que se garantiza la libre circulación de mercancías y servicios y la libertad de establecimiento. La instauración de un mercado crediticio más transparente y eficiente dentro de ese espacio es fundamental para promover el desarrollo de las actividades transfronterizas y crear un mercado interior de contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Existen diferencias sustanciales entre las disposiciones de los distintos Estados miembros referentes a las normas de conducta en la concesión de créditos para bienes inmuebles de uso residencial, así como por lo que respecta a la regulación y supervisión de los inter­mediarios de crédito y las entidades no crediticias que otorgan contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Esas diferencias crean obstáculos que limitan la actividad transfronteriza, por el lado tanto de la oferta como de la demanda, y reducen así la competencia y las posibilidades de elección dentro del mercado, lo que hace aumentar el coste de los préstamos para los proveedores y puede incluso impedir que desarrollen actividad a este respecto.

(3) La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas. Numerosos consumidores han perdido la confianza en el sector financiero y los prestatarios han experimentado cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de los impagos y las ventas forzosas. Como consecuencia de ello, el G-20 encargó al Consejo de Estabilidad Financiera que estableciera principios sobre criterios de suscripción correctos con respecto a bienes inmuebles de uso residencial. Aunque algunos de los mayores problemas de la crisis financiera se produjeron fuera de la Unión, los consumidores de la Unión mantienen importantes niveles de deuda, gran parte de la cual se concentra en créditos relacionados con bienes inmuebles de uso residencial. Por tanto, es conveniente garantizar que el marco regulador de la Unión en este ámbito sea sólido, coherente con los principios internacionales y haga un uso adecuado de la gama de instrumentos disponibles, que pueden incluir la utilización de los coeficientes préstamo-valor del activo, préstamo-ingresos, deuda-ingresos y coeficientes similares, unos niveles mínimos por debajo de los cuales no se consideraría aceptable ningún crédito, u otras medidas compensatorias para aquellas situaciones en las que los riesgos subyacentes sean más elevados para los

( 1 ) DO C 240 de 18.8.2011, p. 3.

( 2 ) DO C 318 de 29.10.2011, p. 133.

( 3 ) Posición del Parlamento Europeo de 10 de diciembre de 2013 (no publicada aún en el Diario Oficial) y Decisión del Consejo de 28 de enero de 2014.

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consumidores o en las que resulten necesarias para prevenir el endeudamiento excesivo de los hogares. Ante los problemas que la crisis financiera ha puesto de manifiesto, y con el fin de garantizar un mercado interior eficiente y competitivo que contribuya a la estabilidad financiera, la Comisión ha propuesto, en su Comunicación del 4 de marzo de 2009 titulada «Gestionar la recuperación europea», medidas en relación con los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial -entre ellas un marco creíble sobre intermediación crediticia-, con vistas a implantar, de cara al futuro, mercados responsables y fiables, y restablecer la confianza de los consumidores. La Comisión reafirmó su compromiso con un mercado interior eficiente y competitivo en su Comunicación del 13 de abril de 2011 titulada «Acta del Mercado Único: Las doce prioridades para estimular el crecimiento y reforzar la confianza».

(4) La Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias. Algunos de los problemas observados se derivaban de los créditos suscritos en moneda extranjera por los consumidores, en razón del tipo de interés ventajoso ofrecido, sin una información o comprensión adecuada del riesgo de tipo de cambio que conllevaban. Esos problemas se deben a deficiencias del mercado y de la normativa, pero también a otros factores, como la coyuntura económica general y los escasos conocimientos financieros. A estos problemas se ha sumado a veces el de la ineficacia o incoherencia de los regímenes aplicables a los intermediarios de crédito y a las entidades no crediticias que otorgan créditos para bienes inmuebles de uso residencial, o a la inexistencia de tales regímenes. Los problemas observados podrían tener importantes efectos macroeconómicos indirectos, ir en detrimento del consumidor, erigir obstáculos económicos y jurídicos a la actividad transfronteriza y crear inequidad en las condiciones de competencia entre los operadores del mercado.

(5) Para facilitar la emergencia de un mercado interior con un funcionamiento satisfactorio y un elevado grado de protección de los consumidores en lo que respecta a los contratos de crédito para bienes inmuebles, y para garantizar que los consumidores que busquen celebrar tales contratos puedan hacerlo con la confianza de que las entidades con las que entablen relación se comportan de manera profesional y responsable, es necesario establecer un marco jurídico adecuadamente armonizado a escala de la Unión en una serie de ámbitos, teniendo en cuenta las diferencias existentes en los contratos de créditos, que derivan en particular de las diferencias existentes en los mercados nacionales y regionales de bienes inmuebles.

(6) La presente Directiva debe desarrollar por consiguiente un mercado interior más transparente, eficiente y competitivo mediante unos contratos de crédito coherentes, flexibles y equitativos en materia de bienes inmuebles, promoviendo a la vez la sostenibilidad de la concesión y la contratación de préstamos, así como la inclusión financiera, y proporcionando, por tanto, un nivel elevado de protección a los consumidores.

(7) A fin de crear un verdadero mercado interior con un grado elevado y equivalente de protección de los consumidores, la presente Directiva establece disposiciones que son objeto de la máxima armonización en relación con el suministro de información precontractual en el formato de la ficha europea de información normalizada (FEIN) y el cálculo de la TAE. Sin embargo, dadas las características específicas de los contratos de crédito para bienes inmuebles y las diferencias en la evolución y las condiciones del mercado entre los distintos Estados miembros, en particular en lo que respecta a la estructura del mercado y a los participantes en el mercado, las categorías de productos disponibles y los procedimientos aplicables en el proceso de concesión de un crédito, conviene que los Estados miembros estén facultados para mantener o adoptar disposiciones más estrictas que las previstas en la presente Directiva en los ámbitos que no se definan en ella como ámbitos de máxima armonización. Este plan­teamiento diferenciado es necesario a fin de evitar gene­rar un efecto adverso en el nivel de protección a los consumidores relativo a los contratos de crédito en el ámbito de la presente Directiva. Debe permitirse por ejemplo que los Estados miembros mantengan o adopten disposiciones más rigurosas por lo que atañe a los requisitos en materia de conocimientos y competencia del personal y a las instrucciones para cumplimentar la FEIN.

(8) La presente Directiva mejorará la realización y el funcionamiento del mercado interior mediante la aproximación de las disposiciones legales de los Estados miembros y el establecimiento de normas de calidad en relación con determinados servicios, concretamente la distribución y concesión de crédito a través de prestamistas e intermediarios de crédito, así como la promoción de buenas prácticas. La definición de normas de calidad respecto de los servicios de concesión de crédito implica necesariamente la adopción de determinadas disposiciones en materia de reconocimiento, supervisión y requisitos prudenciales.

(9) En los ámbitos no cubiertos por la presente Directiva, los Estados miembros tienen la libertad de mantener o adoptar disposiciones nacionales. En concreto, deben poder mantener o adoptar disposiciones nacionales en el ámbito del Derecho contractual, en relación con aspectos tales como la validez de los contratos de crédito, el Derecho de propiedad, el registro de la propiedad, la información contractual y, en la medida en que no están reguladas en la presente Directiva, las cuestiones postcontractuales. Se permite a los Estados miembros establecer que las partes puedan elegir de mutuo acuerdo tasador o empresa de tasación o notarios. Dadas las diferencias entre los procedimientos existentes en los Estados miembros para la compraventa de bienes inmuebles de uso residencial, existe margen para que los prestamistas o intermediarios de crédito procuren recibir pagos por adelantado de los consumidores en el entendimiento de que tales pagos contribuyen a asegurar la celebración de un contrato de crédito o la compraventa de un bien, y para que se haga uso indebido de tales prácticas en particular cuando los consumidores no están familiarizados con los requisitos y prácticas habituales en el Estado miembro de que se trate. Por consiguiente, conviene permitir que los Estados miembros impongan restricciones respecto de dichos pagos.

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(10) La presente Directiva debe aplicarse con independencia de que el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física o jurídica. No obstante, la presente Directiva no debe afectar al derecho de los Estados miembros a limitar, de conformidad con el Derecho de la Unión, la función de prestamista o intermediario de crédito con arreglo a la presente Directiva únicamente a las personas jurídicas o a determinadas formas de personas jurídicas.

(11) Dado que los consumidores y las empresas no están en la misma posición, no necesitan disponer del mismo grado de protección. Si bien procede garantizar los derechos de los consumidores mediante disposiciones con respecto a las cuales no puedan establecerse excepciones en los contratos, resulta razonable dejar que las empresas celebren contratos de otro tipo.

(12) La definición de «consumidor» debe incluir a las personas físicas que actúen con fines ajenos a sus actividades comerciales o empresariales o a su profesión. No obstante, en el caso de los contratos con doble finalidad, si el contrato se celebra con un objeto en parte relacionado y en parte no relacionado con las actividades comerciales o empresariales o con la profesión de la persona en cuestión y dichas actividades comerciales o empresariales, o dicha profesión son tan limitadas que no predominan en el contexto general del contrato, dicha persona debe ser considerada un consumidor.

(13) Si bien la presente Directiva regula los contratos de crédito que están relacionados de manera exclusiva o predominante con bienes inmuebles de uso residencial, ello no impide que los Estados miembros hagan extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas de conformidad con la presente Directiva para proteger a los consumidores en relación con los contratos de crédito, ni que regulen de otro modo dichos contratos.

(14) Las definiciones establecidas por la presente Directiva determinan el alcance de la armonización. La obligación de los Estados miembros de transponer las disposiciones de la presente Directiva debe limitarse, por consiguiente, al ámbito de aplicación que dichas definiciones determinan. Así, la obligación de los Estados miembros de transponer las disposiciones de la presente Directiva se limita a los contratos de crédito celebrados con consumidores, es decir, con personas físicas que, en las operaciones reguladas por la presente Directiva, actúen al margen de su actividad comercial o empresarial o de su profesión. En el mismo sentido, los Estados miembros están obligados a transponer las disposiciones de la presente Directiva que regulan la actividad de quienes actúan como intermediarios de crédito, tal como se definen en la Directiva. No obstante, la presente Directiva debe entenderse sin perjuicio de la posibilidad de que los Estados miembros, conforme al Derecho de la Unión, apliquen la misma a aspectos que no estén incluidos en su ámbito de aplicación. Por lo demás, las definiciones establecidas en la presente Directiva no afectan a la facultad de los Estados miembros de adoptar, con arreglo al Derecho nacional, subdefiniciones que tengan un objetivo específico, siempre y cuando estas se ajusten a las definiciones de la presente Directiva. Así, debe permitirse a los Estados miembros determinar con arreglo al Derecho nacional subcategorías de intermediarios de crédito que no estén contempladas en la presente Directiva, cuando tales subcategorías sean necesarias a escala nacional, por ejemplo para diferenciar los requisitos de conocimientos y competencia que deben cumplir las diversas categorías de intermediarios de crédito.

(15) El objetivo de la presente Directiva consiste en garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección. Procede, por tanto, que se aplique a los créditos garantizados mediante bienes inmuebles, con independencia de la finalidad del crédito, a los contratos de refinanciación u otros contratos de crédito que ayuden al propietario de la totalidad o de una parte de un bien inmueble a conservar derechos sobre bienes inmuebles o fincas, y a los créditos utilizados para adquirir bienes inmuebles en algunos Estados miembros, incluidos los que no requieren el reembolso del capital, o, salvo si los Estados miembros han establecido un marco alternativo adecuado, a los que tienen como finalidad proporcionar financiación temporal en el lapso de tiempo comprendido entre la venta de un bien inmueble y la compra de otro, así como a los créditos garantizados destinados a la renovación de bienes inmuebles para uso residencial.

(16) La presente Directiva no es aplicable a determinados contratos de crédito en que el prestamista desembolsa un importe a tanto alzado, efectúa pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta de un bien inmueble y cuyo objetivo principal consiste en facilitar el consumo, tales como los productos de pensión hipotecaria u otros productos especializados equivalentes. Se trata de contratos de crédito con características específicas que rebasan el ámbito de la presente Directiva. Resulta superfluo, por ejemplo, evaluar la solvencia del consumidor, dado que es el prestamista quien efectúa los pagos al consumidor, y no a la inversa. Las operaciones de ese tipo requieren, entre otras cosas, una información precontractual sustancialmente diferente. Por lo demás, otros productos, tales como la vivienda-pensión, que funcionan de manera análoga a las hipotecas inversas o hipotecas vitalicias, no comportan la concesión de crédito, por lo que siguen fuera del ámbito regulado por la presente Directiva.

(17) La presente Directiva no es aplicable a otros segmentos del mercado de crédito expresamente determinados, que difieran, por su naturaleza y riesgos, de los créditos hipotecarios estándar y que requieran por tanto un plan­teamiento adaptado, en particular los contratos de crédito que son el resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional u otra autoridad pública; ni a determinados tipos de contratos de crédito en los que el empresario concede el crédito a sus empleados en deter­minadas circunstancias, según lo ya previsto en la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo

( 1 ). Conviene autorizar que los Estados miembros excluyan determinados contratos de crédito, como los que se conceden a un público restringido en condiciones ventajosas, o los concedidos por cooperativas de crédito, siempre que se haya establecido un marco

( 1 ) DO L 133 de 22.5.2008, p. 66.

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reglamentario alternativo adecuado para garantizar que puedan alcanzarse los objetivos políticos relativos a la estabilidad financiera y el mercado interior sin impedir la inclusión financiera y el acceso al crédito. Los contratos de crédito relativos a bienes inmuebles que no van a ser ocupados como vivienda u otro tipo de residencia por el consumidor o por un miembro de su familia, sino que van a ser ocupados como vivienda u otro tipo de residencia sobre la base de contratos de alquiler presentan características y riesgos diferentes de los de los contratos de crédito estándar y precisan por tanto de un marco más adaptado. Por consiguiente, los Estados miembros deberían poder excluir de la Directiva dichos contratos de crédito en caso de que se haya establecido un marco nacional adecuado para ellos.

(18) Los contratos de crédito no garantizados que tengan por finalidad la renovación de un bien inmueble de uso residencial y que entrañen un crédito cuyo importe total exceda de 75 000 EUR deben entrar en el ámbito de aplicación de la Directiva 2008/48/CE con el fin de asegurar un nivel de protección equivalente a aquellos consumidores, y para evitar un vacío de regulación entre dicha Directiva y la presente Directiva. La Directiva 2008/48/CE debe por tanto modificarse en consecuencia.

(19) Por motivos de seguridad jurídica, el marco jurídico de la Unión en relación con los contratos de crédito para bienes inmuebles debe ser coherente con otros actos de la Unión y complementario de los mismos, especial­mente por lo que atañe a la protección de los consumidores y a la supervisión prudencial. Determinadas definiciones fundamentales, incluidas las de «consumidor» y «soporte duradero», así como los conceptos fundamentales utilizados en la información básica para designar las características financieras del crédito, incluidos los de «importe total adeudado por el consumidor» y «tipo deudor», deben ajustarse a las establecidas en la Directiva 2008/48/CE, de modo que se utilice una misma terminología para referirse a hechos de un mismo tipo, con independencia de si se trata de crédito al consumo o de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. Resulta, por tanto, oportuno que, al transponer la presente Directiva, los Estados miembros velen por la coherencia de su aplicación e interpretación en relación con tales definiciones y conceptos fundamentales.

(20) A fin de garantizar a los consumidores un marco uniforme en materia de crédito y de reducir al mínimo las cargas administrativas de los prestamistas y los intermediarios de crédito, conviene que, en lo esencial, la presente Directiva siga las pautas de la Directiva 2008/48/CE cuando sea posible, y concretamente recoja los preceptos conforme a los cuales es preciso que la información que figure en la publicidad relativa a los contratos de crédito para bienes inmuebles se facilite al consumidor mediante un ejemplo representativo, que se proporcione a este información precontractual pormenorizada por medio de una ficha de información normalizada, que se le faciliten las explicaciones adecuadas antes de celebrar el contrato de crédito, que se establezca una base común para calcular la tasa anual equivalente (TAE) excluidos los gastos notariales, y que los prestamistas evalúen la solvencia del consumidor antes de conceder un crédito.

Asimismo, debe garantizarse a los prestamistas un acceso no discriminatorio a las bases de datos sobre créditos, a fin de crear, a través de las disposiciones, condiciones equitativas de competencia similares a las establecidas en la Directiva 2008/48/CE. De manera análoga a la Directiva 2008/48/CE, la presente Directiva debe garantizar un proceso de reconocimiento adecuado y una supervisión de todos los prestamistas que otorguen contratos de crédito para bienes inmuebles, disponer requisitos relativos al establecimiento de mecanismos de resolución extrajudicial de litigios y al acceso a los mismos.

(21) Resulta oportuno que la presente Directiva complemente la Directiva 2002/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de septiembre de 2002, relativa a la comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores

( 1 ), que exige que en la venta a distancia se informe al consumidor acerca de la existencia o inexistencia de un derecho de desistimiento y prevé tal derecho. No obstante, si bien la Directiva 2002/65/CE establece la posibilidad de que el proveedor facilite la información precontractual tras la celebración del contrato, semejante posibilidad resulta inadecuada en relación con los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial, dada la importancia del compromiso financiero que adquiere el consumidor. La presente Directiva no debe afectar a las disposiciones generales del Derecho contractual nacional, por ejemplo a las normas sobre validez, formalización o efectos de los contratos, en la medida en que esos aspectos generales del Derecho contractual no estén regulados en la presente Directiva.

(22) Es importante, al mismo tiempo, tomar en consideración las particularidades de aquellos contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial que requieren un enfoque diferenciado. Dada la naturaleza de los citados contratos de crédito y sus posibles consecuencias para el consumidor, es preciso que el material publicitario y la información precontractual personalizada incluyan las oportunas advertencias específicas de riesgo, por ejemplo sobre las posibles repercusiones de las fluctuaciones del tipo de cambio en el importe que tiene que reembolsar el consumidor y, si los Estados miembros así lo estiman procedente, la naturaleza de las garantías y las implicaciones de constituir una garantía. Conviene que, a semejanza del planteamiento que ya ha venido aplicando el sector con carácter voluntario en relación con los préstamos hipotecarios, además de la información precontractual personalizada, se facilite en todos los casos información precontractual general. También se justifica un enfoque diferenciado por la necesidad de tomar en consideración las enseñanzas extraídas de la crisis financiera, a fin de garantizar que la emisión de créditos se realice de manera adecuada. A este respecto, resulta oportuno que las disposiciones relativas a la evaluación de la solvencia sean más estrictas que las vigentes en relación con el crédito al consumo, que los intermediarios de crédito faciliten información más precisa sobre su situación legal y vínculo con los prestamistas, a fin de revelar posibles conflictos de intereses, y que cuantos intervienen en la emisión de los contratos de crédito para bienes inmuebles estén debidamente reconocidos y supervisados.

( 1 ) DO L 271 de 9.10.2002, p. 16.

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(23) Es asimismo necesario regular algunos ámbitos adicionales para reflejar el carácter particular de los créditos para bienes inmuebles de uso residencial. Dada la importancia de la operación, resulta necesario garantizar que los consumidores dispongan de un período de tiempo suficiente de al menos siete días para considerar las correspondientes implicaciones. Los Estados miembros deben disponer de flexibilidad para establecer este período suficiente de reflexión antes de que se celebre el contrato de crédito, o un plazo de desistimiento tras la celebración del contrato de crédito, o bien una combinación de ambas cosas. Resulta conveniente que los Estados miembros tengan flexibilidad para establecer que el período de reflexión vincule al consumidor por una duración que no exceda de diez días, pero que, en otros casos, los consumidores que deseen proceder a la celebración del contrato de crédito durante el período de reflexión puedan hacerlo así, y que, en aras de la seguridad jurídica en el contexto de las operaciones con bienes inmuebles, los Estados miembros puedan establecer que el período de reflexión o el derecho de desistimiento dejen de aplicarse si el consumidor emprende cualquier acción que, en virtud del Derecho nacional, tenga como resultado la creación o la transferencia de un derecho sobre una propiedad que use o esté conectada con fondos obtenidos en virtud del contrato de crédito o si, en los casos en que ello resulte aplicable, transfiere los fondos a un tercero.

(24) Dadas las peculiares características de los contratos de crédito relacionados con los inmuebles de uso residencial, es práctica habitual que los prestamistas ofrezcan a los consumidores un conjunto de productos o servicios que pueden adquirirse conjuntamente con el contrato de crédito. Por consiguiente, habida cuenta de la importancia de tales contratos, conviene establecer normas específicas sobre las prácticas de ventas vinculadas. Combinar en paquetes un contrato de crédito con uno o más servicios o productos financieros constituye para los prestamistas un medio de diversificar su oferta y competir así entre ellos, a condición de que también puedan comprarse separadamente los componentes del paquete. Aunque la combinación en paquetes de un contrato de crédito con uno o más servicios o productos financieros puede beneficiar a los consumidores, sin embargo puede ir en detrimento de su movilidad y de su capacidad para elegir con conocimiento de causa, salvo si los componentes del paquete pueden comprarse separadamente. Es importante evitar las prácticas que puedan inducir a los consumidores a suscribir un contrato de crédito que no redunde en su mejor interés, sin restringir no obstante la venta agrupada, que puede beneficiar a los consumidores. Los Estados miembros deben seguir supervisando estrechamente sin embargo los mercados financieros minoristas, a fin de garantizar que las prácticas de venta agrupada no distorsionen la elección del consumidor ni la competencia en el mercado.

(25) Como norma general, no deben permitirse las prácticas de venta vinculada a no ser que el servicio o producto financiero ofrecido junto con el contrato de crédito no pueda ofrecerse por separado al constituir una parte del crédito plenamente integrada en el mismo, como por ejemplo en el caso de los descubiertos garantizados. En otros casos, cabe justificar, no obstante, que los prestamistas ofrezcan o vendan un contrato de crédito en un paquete junto con una cuenta de pago, una cuenta de ahorro, un producto de inversión o un producto de pensiones, por ejemplo en caso de que el capital de la cuenta se utilice para reembolsar el crédito o sea un requisito previo para agrupar recursos con objeto de obtener el crédito, o en aquellas situaciones en las que un producto de inversión o un producto de pensiones privado sirve de garantía adicional del crédito. Si bien está justificado que los prestamistas puedan exigir a los consumidores que dispongan de la pertinente póliza de seguro para garantizar el reembolso del crédito o asegurar el valor de la garantía, el consumidor debe tener la oportunidad de elegir su propio proveedor de seguro, a condición de que su póliza de seguro tenga un nivel de garantía equivalente al de la póliza ofrecida por el prestamista. Además, los Estados miembros pueden normalizar, en todo o en parte, la cobertura proporcionada por los contratos de seguro, con objeto de facilitar la comparación entre diver­sas ofertas para los consumidores que deseen buscar los productos que mejor se ajusten a sus necesidades.

(26) También es importante garantizar que el bien inmueble de uso residencial sea objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de crédito y, en particular cuando la tasación afecte a la obligación residual del consumidor, en caso de impago. Conviene por tanto exigir a los Estados miembros que garanticen el establecimiento de normas fiables de tasación. Para ser consideradas fiables, las normas de tasación deben tener en cuenta las normas de tasación reconocidas internacionalmente, en particular las elaboradas por el Comité Internacional de Normas de Valoración, el Grupo Europeo de Asociaciones de Tasadores o la Royal Institution of Chartered Surveyors. Dichas normas de tasación reconocidas internacionalmente contienen principios de alto nivel que exigen que los prestamistas adopten y asuman, entre otras cosas, procedimientos adecuados de gestión de los riesgos internos y de las garantías, que incluyen sólidos procedimientos de valoración, con objeto de adoptar métodos y normas de evaluación que conduzcan a tasaciones realistas y fundamentadas de los inmuebles a fin de garantizar que los informes de tasación se elaboren con la adecuada competencia y diligencia profesionales y que los tasadores cumplan determinados requisitos de cualificación y mantengan a efectos de garantía una documentación de tasación adecuada que sea detallada y plausible. Es también de desear a este respecto que se garantice el adecuado seguimiento de los mercados de la propiedad inmobiliaria de uso residencial y que los mecanismos previstos en las correspondientes disposiciones estén en consonancia con la Directiva 2013/36/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013, relativa al acceso a la actividad de las entidades de crédito y a la supervisión prudencial de las entidades de crédito y las empresas de inversión

( 1

). Las disposiciones de la presente Directiva referidas a las normas de tasación de la propiedad podrían cumplirse, por ejemplo, mediante actos legislativos o mediante autorregulación.

(27) Dadas las importantes consecuencias que tiene la ejecución hipotecaria para los prestamistas y para los consumidores, así como, potencialmente, para la estabilidad financiera, conviene alentar a los prestamistas a abordar con anticipación en una fase temprana el riesgo de crédito emergente, y establecer las medidas necesarias para garantizar que los prestamistas se muestren razonablemente tolerantes y hagan todos los esfuerzos razonables

( 1 ) DO L 176 de 27.6.2013, p. 338.

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para resolver la situación antes de iniciar un procedimiento de ejecución. Cuando ello sea posible, deben hallarse soluciones que tengan en cuenta las circunstancias prácticas y las necesidades razonables de gastos de manutención del consumidor. En aquellos casos en que la deuda no quede saldada al término del procedimiento de ejecución, los Estados miembros deben garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para facilitar el reembolso evitando al mismo tiempo el endeudamiento a largo plazo. Al menos en aquellos casos en que el precio obtenido por el bien afecte al importe adeudado por el consumidor, los Estados miembros deben alentar a los prestamistas a tomar medidas razonables para obtener el mejor precio por la propiedad objeto de ejecución hipotecaria en el contexto de las condiciones del mercado. Los Estados miembros no deben impedir que las partes en un contrato de crédito acuerden expresamente que la entrega de la garantía al prestamista baste para reembolsar el crédito.

(28) Con frecuencia, los intermediarios desarrollan otras actividades además de la intermediación crediticia, en particular las de intermediación de seguros o prestación de servicios de inversión. Es necesario, por tanto, que la presente Directiva garantice además una cierta coherencia con la Directiva 2002/92/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 9 de diciembre de 2002, sobre la mediación en los seguros

( 1 ), y con la Directiva 2004/39/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de abril de 2004, relativa a los mercados de instrumentos financieros

( 2 ). En particular, no debe exigirse a las entidades de crédito autorizadas de conformidad con la Directiva 2013/36/UE ni a otras entidades financieras sujetas a un régimen de reconocimiento equivalente en virtud del Derecho nacional un reconocimiento separado para operar como intermediarios de crédito, al objeto de simplificar el proceso de establecimiento como intermediario de crédito y la actividad transfronteriza. La responsabilidad plena e incondicional que se impone a los prestamistas e intermediarios de crédito en relación con las actividades de intermediario de crédito vinculado o representante designado, solo debe hacerse extensiva a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la presente Directiva, a menos que los Estados miembros opten por hacerlas extensivas a otros ámbitos.

(29) Con objeto de aumentar la capacidad de los consumidores de tomar por sí mismos decisiones con conocimiento de causa sobre la contratación de préstamos y la gestión responsable de la deuda, los Estados miembros deben promover medidas destinadas a apoyar la educación de los consumidores en estos ámbitos en relación con la contratación de préstamos y la gestión responsable de la deuda, referentes en particular a los contratos de crédito garantizados con hipoteca. Es especialmente importante facilitar orientaciones a los consumidores que celebren por primera vez un contrato de crédito garantizado con hipoteca. A este respecto, la Comisión debe especificar ejemplos de mejores prácticas para facilitar la ulterior elaboración de medidas destinadas a aumentar la concienciación financiera de los consumidores.

(30) Debido a los importantes riesgos ligados a los empréstitos en moneda extranjera, resulta necesario establecer medidas para garantizar que los consumidores sean conscientes de los riesgos que asumen y que tengan la posibilidad de limitar su exposición al riesgo de tipo de cambio durante el período de vigencia del crédito. El riesgo podría limitarse otorgando al consumidor el derecho a convertir la moneda del contrato de crédito, o bien mediante otros procedimientos. Entre tales procedimientos cabría, por ejemplo, incluir límites máximos o advertencias de riesgo, en caso de que las mismas sean suficientes para limitar el riesgo de tipo de cambio.

(31) El marco jurídico aplicable debe infundir en los consumidores confianza en que los prestamistas, los intermediarios de crédito y los representantes designados tienen en cuenta los intereses del consumidor, sobre la base de la información de que disponen en cada momento y de hipótesis razonables en cuanto a los riesgos que afectan a la situación del consumidor durante la vigencia del contrato de crédito propuesto. Dicho marco podría implicar también que el prestamista no comercialice el crédito de un modo que reduzca o pueda reducir significativamente la capacidad del consumidor para reflexionar cuidadosamente sobre la contratación del crédito, o que el prestamista no utilice la concesión del crédito como principal método de comercialización de mercancías, servicios o bienes inmuebles entre los consumidores. Para instaurar la confianza, es fundamental garantizar en el sector un elevado grado de equidad, honestidad y profesionalidad, una gestión adecuada de los conflictos de intereses, en especial los derivados de la remuneración, y exigir que se preste asesoramiento al servicio de los intereses de los consumidores.

(32) Los Estados miembros han de velar por que el personal correspondiente de los prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados posea los conocimientos y la competencia adecuados para alcanzar un alto nivel de profesionalidad. La presente Directiva debe imponer por consiguiente a las compañías la obligación de demostrar los conocimientos y la competencia pertinentes, basados en los requisitos mínimos de conocimientos y competencia establecidos en la presente Directiva. Los Estados miembros han de tener la libertad de imponer o mantener esas mismas exigencias por lo que respecta a las personas físicas. Los Estados miembros deben poder autorizar a los prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados a establecer distinciones en lo que respecta al nivel de los requisitos mínimos de conocimientos en función del grado de participación en ciertos servicios o procesos. En este contexto, el concepto de «personal» engloba tanto a los empleados del prestamista, del intermediario de crédito o del representante designado como al personal subcontratado que trabaje para el prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado. A los efectos de la presente Directiva, el concepto de «personal que inter­viene directamente en las actividades reguladas por la presente Directiva» debe incluir tanto al personal de los servicios al cliente como al personal de los servicios de apoyo que desempeñe un papel importante en el proceso del contrato de crédito, incluidos los directivos. Las personas que desempeñen funciones de apoyo que no tengan relación con el proceso del contrato de crédito (por ejemplo, el personal de recursos humanos, el personal de tecnologías de la información y las comunicaciones) no debe considerarse «personal» en el sentido de la presente Directiva.

( 1 ) DO L 9 de 15.1.2003, p. 3.

( 2 ) DO L 145 de 30.4.2004, p. 1.

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(33) Cuando un prestamista o intermediario de crédito preste sus servicios en el territorio de otro Estado miembro en régimen de libre prestación de servicios, el Estado miembro de origen debe ser responsable de determinar los requisitos mínimos de conocimientos y competencia apli­cables al personal. No obstante, es conveniente que el Estado miembro de acogida que lo considere necesario pueda establecer sus propios requisitos respecto de las competencias exigidas en determinados ámbitos a los prestamistas e intermediarios de crédito que presten servicios en el territorio de dicho Estado miembro en régimen de libre prestación de servicios.

(34) Dada la importancia de garantizar que se apliquen y cumplan en la práctica los requisitos en materia de conocimientos y competencia, los Estados miembros deben exigir a las autoridades competentes que supervisen a los prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados y los faculten para obtener los datos que necesiten para evaluar de manera fiable el cumplimiento.

(35) La forma en que los prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados remuneran a su personal es uno de los elementos básicos para garantizar la confianza del consumidor en el sector financiero. La presente Directiva establece normas de remuneración del personal con el fin de limitar las malas prácticas de venta y de garantizar que la forma de remuneración del personal no impida cumplir la obligación de tener en cuenta los intereses del consumidor. Es importante, en particular, que los prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados no estructuren sus políticas de remuneración de un modo que incentive al personal a celebrar un número o un tipo determinado de contratos de crédito, o a ofrecer al consumidor ciertos servicios accesorios sin tener expresamente en cuenta sus necesidades e intereses. En este contexto, los Estados miembros pueden considerar necesario definir ciertas prácticas, por ejemplo el cobro de honorarios por los intermediarios vinculados, como prácticas contrarias al interés del consumidor. Los Estados miembros también han de estar facultados para determinar que la remuneración percibida por el personal no puede depender del interés o del tipo de contrato de crédito celebrado con el consumidor.

(36) La presente Directiva establece normas armonizadas sobre los conocimientos y competencias que debe poseer el personal de los prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados en relación con la elaboración, oferta, concesión e intermediación de contratos de crédito. No establece disposiciones específicas directamente relacionadas con el reconocimiento de las cualificaciones profesionales obtenidas por un particular en un Estado miembro a efectos del cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia en los demás Estados miembros. La Directiva 2005/36/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 7 de septiembre de 2005, relativa al reconocimiento de cualificaciones profesionales

( 1

), debe, por tanto, seguir aplicándose en lo que atañe a las condiciones de reconocimiento y a las medidas compensatorias que el Estado miembro de acogida puede exigir a un particular que no haya obtenido sus cualificaciones dentro de su territorio.

(37) Los prestamistas y los intermediarios de crédito recurren con frecuencia a anuncios en los que a menudo ofrecen condiciones especiales para atraer a los consumidores a un determinado producto. Resulta, por tanto, oportuno que los consumidores gocen de protección frente a las prácticas publicitarias desleales o engañosas, y que puedan comparar anuncios. A fin de permitirles comparar distintas ofertas, es preciso establecer disposiciones específicas sobre la publicidad de los contratos de crédito y elaborar una lista de los datos que han de figurar en la publicidad y el material promocional dirigidos a los consumidores cuando dicha publicidad especifique tipos de interés o información cuantitativa sobre el coste del crédito. Resulta oportuno que los Estados miembros conserven la libertad de implantar o mantener en su ordenamiento jurídico nacional requisitos de divulgación por lo que respecta a la publicidad que no indique un tipo de interés o no contenga ninguna información cuantitativa sobre el coste del crédito. Los citados requisitos deben atender a las particularidades de los contratos de crédito relativos a inmuebles para uso residencial. En cualquier caso, de conformidad con la Directiva 2005/29/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de mayo de 2005, relativa a las prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores en el mercado interior

( 2

), debe garantizarse que la publicidad de contratos de crédito no genere una impresión engañosa sobre el producto.

(38) Si bien la publicidad tiende a centrarse en uno o varios productos concretos, los consumidores deben poder tomar sus decisiones con pleno conocimiento de la gama de productos de crédito que ofrece el mercado. A ese respecto, la información general desempeña un papel importante a la hora de instruir a los consumidores en relación con la amplia gama de productos y servicios disponibles y sobre las características esenciales de los mismos. Conviene, por tanto, que el consumidor tenga, en todo momento, acceso a la información general relativa a los productos de crédito disponibles. En caso de que este requisito no sea aplicable a los intermediarios de crédito no vinculados, ello debe entenderse sin perjuicio de la obligación de dichos intermediarios de facilitar a los consumidores información precontractual personalizada.

(39) A fin de crear condiciones de competencia equitativas y de permitir al consumidor basar su decisión en las características de los productos de crédito disponibles en lugar de en el canal de distribución a través del cual se accede a tales productos, es preciso que aquel reciba información sobre el crédito, con independencia de que trate directamente con un prestamista o un intermediario de crédito.

(40) Asimismo, es preciso que el consumidor reciba información personalizada con antelación suficiente a la celebración del contrato de crédito, al objeto de que pueda comparar y sopesar las características de los distintos productos de crédito. En virtud de la Recomendación 2001/193/CE de la Comisión, de 1 de marzo de 2001, relativa a la información precontractual que debe suministrarse a los consumidores por los prestamistas de

( 1 ) DO L 255 de 30.9.2005, p. 22.

( 2 ) DO L 149 de 11.6.2005, p. 22.

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créditos vivienda

( 1 ), esta se comprometió a supervisar el cumplimiento del Código de conducta voluntario sobre información precontractual para créditos vivienda que contiene la FEIN, la cual proporciona al consumidor información personalizada sobre el contrato de crédito que va a suscribir. Los datos recabados por la Comisión desde entonces han puesto de relieve la necesidad de revisar el contenido y la presentación de la FEIN a fin de garantizar que sea clara y comprensible y contenga toda la información que se considere pertinente para el consumidor. Conviene que se introduzcan en la FEIN las mejoras necesarias determinadas, en cuanto a contenido y presentación, con ocasión de las encuestas realizadas entre consumidores de todos los Estados miembros. Resulta oportuno revisar la estructura de la ficha (en particular, el orden de los elementos de información) y simplificar su formulación, deben fundirse secciones, como las referentes al «tipo de interés nominal» y a la «tasa anual equivalente», y añadirse otras, tales como «características flexibles». Debe facilitarse al consumidor, como parte de la FEIN, una tabla ilustrativa de amortización tanto si el crédito es con intereses diferidos, en el que se difiere el reembolso del principal por un período inicial o si el tipo deudor es fijo durante todo el período de vigencia del contrato. Los Estados miembros deben estar facultados para establecer que dicha tabla ilustrativa de amortización incluida en la FEIN no sea obligatoria para otros contratos de crédito.

(41) Las encuestas a consumidores han puesto de manifiesto la importancia de que en la información que se facilita al consumidor se utilice un lenguaje sencillo y comprensible. Por esta razón, los términos utilizados en la FEIN no corresponden necesariamente a los términos jurídicos definidos en la presente Directiva pero tienen el mismo sentido.

(42) Los requisitos de información sobre contratos de crédito contenidos en la FEIN deben entenderse sin perjuicio de los requisitos de información nacionales o de la Unión sobre otros productos o servicios que pueden ser ofrecidos junto con el contrato de crédito, ya sea como condiciones para la obtención del contrato de crédito para bienes inmuebles o como incentivos para obtener el contrato a un tipo de interés menor, como el seguro contra incendios o el seguro de vida o los productos de inversión. En caso de que no existan disposiciones armonizadas, los Estados miembros deben ser libres de mantener o adoptar normas nacionales, por lo que respecta por ejemplo a los requisitos de información sobre el nivel de los tipos usurarios, en la fase precontractual, o bien información que pueda resultar útil para la instrucción financiera o a efectos de resolución extrajudicial de litigios. No obstante, es conveniente que toda información adicional se facilite en un documento aparte, que puede adjuntarse a la FEIN. Es conveniente también que los Estados miembros puedan utilizar en sus lenguas nacionales distinto léxico en el texto de la FEIN, sin cambiar su contenido ni el orden de presentación de la información, cuando ello sea necesario, a fin de utilizar un lenguaje más fácilmente comprensible para los consumidores.

(43) A fin de garantizar que la FEIN proporcione al consumidor toda la información pertinente para decidir con conocimiento de causa, el prestamista debe seguir las instrucciones establecidas en la presente Directiva a la hora de cumplimentar la ficha. Los Estados miembros deben poder ampliar o precisar las instrucciones de cumplimentación de la FEIN tomando como base las instrucciones establecidas en la presente Directiva. Por ejemplo, deben poder precisar la información que ha de facilitarse con el fin de describir el tipo de interés deudor, a fin de tener en cuenta las particularidades de los productos y el mercado nacionales. No obstante, esas precisiones no pueden ser contrarias a las instrucciones contenidas en la presente Directiva ni implicar modificación alguna del texto del modelo de la FEIN, que debe ser reproducido tal cual por el prestamista. Los Estados miembros también deben poder añadir otras advertencias sobre los contratos de crédito, adaptadas a su mercado y prácticas nacionales, si tales advertencias no están ya específicamente recogidas en la FEIN. Los Estados miembros deben poder disponer asimismo que el prestamista, si decide otorgar el crédito, quede obligado por la información facilitada en la ficha.

(44) Es importante que el consumidor, una vez que haya facilitado los datos precisos sobre sus necesidades, su situación financiera y sus preferencias, reciba la información correspondiente por medio de la FEIN sin demora y con suficiente antelación antes de quedar vinculado por una oferta o un contrato de crédito, de modo que pueda reflexionar y comparar las características de los productos de crédito y obtener asesoramiento de un tercero en caso necesario. En particular, cuando se haga al consumidor una oferta vinculante, esta debe ir acompañada de la FEIN a menos que ya se le haya facilitado la ficha y que las características de la oferta correspondan a la información previamente proporcionada. No obstante, los Estados miembros deben poder disponer que la entrega de la FEIN sea obligatoria tanto antes de que se haga una oferta vinculante como junto con dicha oferta, en caso de que no se haya entregado previamente una FEIN que contenga la misma información. Aunque la FEIN debe ser personalizada y reflejar las preferencias manifestadas por el consumidor, el suministro de dicha información personalizada no debe implicar una obligación de proporcionar asesoramiento. Solo deben celebrarse contratos de crédito si el consumidor ha tenido tiempo suficiente para comparar ofertas, valorar sus implicaciones, recabar asesoramiento de terceros, si procede, y adoptar una decisión con conocimiento de causa sobre la aceptación o el rechazo de la oferta.

(45) En el supuesto de que el consumidor haya garantizado un contrato de crédito para la compra de un bien inmobiliario y la duración de la garantía supere a la del contrato de crédito, y de que el consumidor pueda decidir volver a retirar el capital reembolsado previa firma de un nuevo contrato de crédito, debe facilitársele, antes de la firma del nuevo contrato de crédito, una nueva FEIN que muestre la nueva tasa anual equivalente y se base en las características específicas del nuevo contrato de crédito.

( 1 ) DO L 69 de 10.3.2001, p. 25.

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(46) Al menos cuando no exista derecho de desistimiento, en el momento de hacer una oferta vinculante para el prestamista, este o, en su caso, el intermediario de crédito o representante designado debe entregar al consumidor una copia del proyecto de contrato de crédito. En los demás casos, debe ofrecerse al consumidor, como mínimo, una copia del proyecto de contrato de crédito en el momento en que se haga la oferta vinculante.

(47) Para garantizar la mayor transparencia posible y prevenir todo abuso derivado de posibles conflictos de intereses cuando los consumidores recurran a los servicios de intermediarios de crédito, procede que estos últimos cum­plan con determinadas obligaciones en materia de información antes de prestar sus servicios. La información facilitada debe incluir datos sobre su identidad y los vínculos existentes con los prestamistas e indicar, por ejemplo, si están tomando en consideración productos de una multiplicidad de prestamistas o solo de un número restringido de ellos. La existencia de cualquier comisión u otro incentivo abonable por el prestamista o por un tercero al intermediario de crédito en relación con el contrato de crédito debe comunicarse a los consumidores antes de la prestación de cualquier servicio de intermediación de crédito y debe informarse a los consumidores en esta fase del importe de tales pagos si se conoce dicho importe, o de que el importe se comunicará en una fase precontractual ulterior en la FEIN y de su derecho a que se la proporcione información sobre el nivel de tales pagos en dicha fase. El consumidor debe ser informado de cualquier remuneración que deba abonar al intermediario de crédito (en concepto de honorarios) por sus servicios. Sin perjuicio de lo dispuesto en la norma­tiva sobre competencia, es conveniente que los Estados miembros estén facultados para adoptar o mantener disposiciones que prohíban que los intermediarios de crédito, o ciertas categorías de intermediarios de crédito, carguen al consumidor esa remuneración.

(48) El consumidor puede necesitar asistencia suplementaria para decidir qué contrato de crédito, de entre todos los productos propuestos, es el que mejor se ajusta a sus necesidades y su situación financiera. Resulta oportuno que los prestamistas, y, si procede, los intermediarios de crédito, proporcionen dicha asistencia respecto de los productos crediticios que ofrecen al consumidor explicando la información pertinente, incluidas, en particular, las características esenciales de cada uno de los productos propuestos de forma personalizada, de manera que el consumidor pueda entender qué repercusiones pueden tener sobre su situación económica. Los prestamistas y, en su caso, los intermediarios de crédito deben adaptar el modo de proporcionar tales explicaciones a las circunstancias en que se ofrezca el crédito y a la necesidad de asistencia del consumidor, habida cuenta de los conocimientos y la experiencia crediticios de este y de la índole de los productos de crédito específicos. Dichas explicaciones no deben constituir de por sí una recomendación personal.

(49) Con el fin de impulsar la realización y el funcionamiento del mercado interior y garantizar a los consumidores un elevado grado de protección en toda la Unión, debe garantizarse de manera uniforme la comparabilidad de la información relativa a las TAE en toda la Unión.

(50) El coste total del crédito para el consumidor debe incluir todos los gastos que este deba abonar en relación con el contrato de crédito y que conozca el prestamista. Debe, por tanto, incluir los intereses, las comisiones, los impuestos, la remuneración de los intermediarios de crédito, los costes de tasación de bienes a efectos hipotecarios y cualquier otro gasto, exceptuando los gastos notariales, que sea necesario para obtener el crédito, por ejemplo, el seguro de vida, o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, por ejemplo, el seguro de incendios. Las disposiciones de la presente Directiva relativas a productos y servicios accesorios (por ejemplo, las relativas a los costes de apertura y gestión de una cuenta bancaria) se entienden sin perjuicio de la Directiva 2005/29/CE y de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores

( 1

). No deben incluirse en el coste total del crédito para el consumidor los gastos que este pague en relación con la adquisición del bien inmobiliario, como los impuestos asociados y los gastos notariales o los costes de registro de la propiedad. El conocimiento real de los gastos que posee el prestamista debe evaluarse de forma objetiva, teniendo en cuenta los requisitos en materia de diligencia profesional. A este respecto, debe suponerse que el prestamista conoce el coste de los servicios accesorios que ofrece al consumidor, personal­mente o en nombre de un tercero, salvo si el precio está en función de las características específicas del consumidor o de su situación particular.

(51) Si se utiliza información estimativa, el consumidor debe ser informado de ello, y también de que se espera que la información resulte representativa del tipo de contrato o de método que se está considerando. Los supuestos adicionales para el cálculo de la TAE que se contemplan en la presente Directiva tienen por objeto garantizar que dichas TAE se calculen de manera coherente y resulten comparables. Estos supuestos adicionales son necesarios para ciertos tipos de contrato de crédito, en los que la cuantía, la duración o el coste del crédito son inciertos o varían en función de la manera en que se aplique el contrato. Cuando las disposiciones de la presente Directiva no permitan por sí solas calcular la TAE, el prestamista debe utilizar los supuestos adicionales que se establecen en el anexo I. No obstante, dado que el cálculo de la tasa anual equivalente dependerá de las condiciones de cada contrato de crédito, es importante que solo se utilicen aquellos supuestos que sean necesarios y que correspondan a la situación del crédito de que se trate.

(52) Por otra parte, para garantizar la máxima comparabilidad entre las TAE de las ofertas de distintos prestamistas, los intervalos entre las fechas empleadas para el cálculo no deben expresarse en días si pueden expresarse en un número entero de años, meses o semanas. Queda implícito en dicho contexto que, si en la fórmula de cálculo de la TAE se emplean intervalos de tiempo, tales intervalos deben emplearse para determinar el importe de los intereses y demás gastos que se utilizan en la fórmula. Por esta razón, los prestamistas deben emplear el método de medición de los intervalos de tiempo que se describe en el anexo I para calcular la cuantía de los pagos en concepto de gastos. Sin embargo, dicho requisito solo es de

( 1 ) DO L 95 de 21.4.1993, p. 29.

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aplicación para el cálculo de la TAE y no afecta a los importes efectivamente cargados por el prestamista en el marco del contrato de crédito. Si esos importes difieren, puede resultar necesario explicárselos al consumidor para no inducirlo a error. Ello implica asimismo que, en ausencia de gastos distintos de los intereses, y si se ha empleado el mismo método de cálculo, la TAE será igual al tipo deudor efectivo.

(53) Dado que en la fase publicitaria la TAE solo puede indicarse mediante un ejemplo, este debe ser representativo. Por tanto, debe corresponder, por ejemplo, a la duración media y al importe total del crédito concedido para el tipo de contrato en cuestión. Al elegir el ejemplo representativo debe tenerse también en cuenta la preponderancia de ciertos tipos de contratos de crédito en un mercado concreto. Puede ser preferible que cada prestamista base el ejemplo representativo en un importe de crédito que sea representativo de su propia gama de productos y su clientela potencial, dado que estos pueden variar considerablemente según el prestamista. La TAE indicada en la FEIN, por su parte, debe tener en cuenta, a ser posible, las preferencias del consumidor y la información que haya facilitado, y el prestamista o el inter­mediario de crédito debe indicar con claridad si la información facilitada es ilustrativa o refleja las preferencias y datos aportados. Los ejemplos representativos no pueden, en ningún caso, vulnerar los requisitos establecidos en la Directiva 2005/29/CE. Es asimismo importante que en la FEIN se indique con claridad al consumidor, en su caso, que la TAE se basa en supuestos y que puede cambiar, para que los consumidores lo tengan en cuenta al comparar productos. También reviste importancia que la TAE tenga en cuenta todas las disposiciones de fondos a tenor del acuerdo, tanto si se pagan directamente al consumidor como si se pagan a un tercero en nombre del consumidor.

(54) A fin de garantizar que la TAE se calcule de manera coherente para los distintos tipos de crédito, es importante que los supuestos empleados a efectos de cálculo para formas similares de contrato de crédito sean coherentes en términos generales. A este respecto, conviene incorporar en su totalidad los supuestos de la Directiva 2011/90/UE de la Comisión, de 14 de noviembre de 2011, por la que se modifica la parte II del anexo I de la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo

( 1

), en la que se establecen supuestos adicionales para calcular la TAE. Aunque no todos los supuestos se aplicarán necesariamente a los contratos de crédito actualmente disponibles, es preciso que los supuestos estén establecidos, dado que se trata de un sector muy activo en materia de innovación de productos. Por otra parte, para el cálculo de la TAE, el mecanismo de disposición de fondos más habitual debe determinarse atendiendo a expectativas razonables respecto del mecanismo de disposición más frecuentemente utilizado por los consumidores para el tipo de producto ofrecido por el prestamista de que se trate. Para los productos ya existentes, esas expectativas deben basarse en los 12 meses anteriores.

(55) Resulta fundamental que la capacidad y proclividad del consumidor de saldar el crédito se evalúe y verifique con anterioridad a la celebración de un contrato de crédito. Dicha evaluación de la solvencia debe tomar en consideración la totalidad de los factores necesarios y pertinentes que puedan influir en la capacidad del consumidor para reembolsar el crédito durante el período de vigencia de este. En particular, la capacidad de los consumidores para asumir el servicio de la deuda y reembolsar la totalidad del crédito debe evaluarse teniendo en cuenta los futuros pagos que sean necesarios en caso de amortización negativa o pagos diferidos de capital o de intereses, y teniendo en cuenta asimismo otros gastos periódicos, deudas u otros compromisos financieros, así como los ingresos, ahorros y activos. También deben llevarse a cabo ajustes razonables asociados a futuras eventualidades durante la vigencia del contrato de crédito propuesto, por ejemplo la reducción de ingresos que se produce cuando el plazo del crédito se alarga hasta la jubilación o, en su caso, el aumento del tipo de interés o una evolución negativa del tipo de cambio...

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