European Commission v Portuguese Republic.

• Jurisdiction: European Union
• ECLI: ECLI:EU:C:2011:501
• Docket Number: C-518/09
• Date: 21 July 2011
• Celex Number: 62009CJ0518
• Procedure Type: Recurso por incumplimiento – fundado
• Court: Court of Justice (European Union)

ARRÊT DE LA COUR (cinquième chambre)

21 juillet 2011 (*)

«Manquement d’État – Liberté d’établissement et libre prestation des services – Exercice des activités de transaction immobilière»

Dans l’affaire C‑518/09,

ayant pour objet un recours en manquement au titre de l’article 258 TFUE, introduit le 10 décembre 2009,

Commission européenne, représentée par MM. I. Rogalski et P. Guerra e Andrade, en qualité d’agents, ayant élu domicile à Luxembourg,

partie requérante,

contre

République portugaise, représentée par M. L. Inez Fernandes, en qualité d’agent, assisté de M^e N. Ruiz, advogado,

partie défenderesse,

LA COUR (cinquième chambre),

composée de M. J.-J. Kasel, président de chambre, MM. A. Borg Barthet (rapporteur) et E. Levits, juges,

avocat général: M. P. Cruz Villalón,

greffier: M^me M. Ferreira, administrateur principal,

vu la procédure écrite et à la suite de l’audience du 6 avril 2011,

vu la décision prise, l’avocat général entendu, de juger l’affaire sans conclusions,

rend le présent

Arrêt

1 Par sa requête, la Commission européenne demande à la Cour de constater que, d’une part,

– en omettant dans sa législation d’opérer, en ce qui concerne les sociétés d’intermédiation immobilière et les agents immobiliers, une distinction entre le fait d’être établi et celui de fournir des prestations de services à titre temporaire pour les activités de transaction immobilière;

– en imposant aux sociétés d’intermédiation immobilière et aux agents immobiliers établis dans d’autres États membres l’obligation de procéder à un enregistrement complet auprès de l’Instituto de Construção e do Imobiliário IP (ci-après l’«InCI») aux fins de pouvoir fournir des prestations de services à titre temporaire;

– en imposant aux sociétés d’intermédiation immobilière et aux agents immobiliers établis dans d’autres États membres l’obligation de couvrir leur responsabilité professionnelle par la souscription d’une assurance conforme à la législation portugaise;

– en imposant aux sociétés d’intermédiation immobilière établies dans d’autres États membres l’obligation de disposer de capitaux propres positifs au sens de cette législation, et

– en soumettant les sociétés d’intermédiation immobilière et les agents immobiliers établis dans d’autres États membres à l’intégralité du contrôle disciplinaire de l’InCI,

la République portugaise a manqué aux obligations qui lui incombent en vertu de l’article 56 TFUE, et que, d’autre part,

– en imposant aux sociétés d’intermédiation immobilière l’obligation d’exercer à titre exclusif l’activité d’intermédiation immobilière, à l’exception de la gestion de biens immobiliers pour le compte de tiers, et

– en imposant aux agents immobiliers l’obligation d’exercer à titre exclusif l’activité d’agent immobilier,

la République portugaise a manqué aux obligations qui lui incombent en vertu des articles 49 TFUE et 56 TFUE.

Le cadre juridique

Le droit de l’Union

2 L’article 49 TFUE interdit les restrictions à la liberté d’établissement des ressortissants d’un État membre dans le territoire d’un autre État membre.

3 L’article 56 TFUE interdit les restrictions à la libre prestation des services à l’intérieur de l’Union européenne à l’égard des ressortissants des États membres établis dans un État membre autre que celui du destinataire de la prestation.

Le droit national

4 Le décret-loi n° 211/2004, du 20 août 2004 (Diáro da República I, série A, n° 196, du 20 août 2004), qui, selon son article 1^er, paragraphe 1, régit les activités d’intermédiation immobilière et d’agent immobilier au Portugal, a modifié la notion traditionnelle de «mediaçâo» (intermédiation), en introduisant une distinction entre l’intermédiation immobilière et l’activité d’agent immobilier, aux fins de doter l’activité d’agent immobilier de règles propres.

5 Lorsqu’elles portent sur des biens immeubles situés au Portugal, les activités d’intermédiation immobilière et d’agent immobilier d’entités ayant leur siège ou leur domicile effectif dans d’autres États membres sont également régies par les dispositions dudit décret-loi, ainsi qu’il résulte de l’article 1^er, paragraphe 2, de celui-ci.

Conditions auxquelles est soumise l’activité d’intermédiation immobilière

6 Selon l’article 2 du décret-loi n° 211/2004, on entend par intermédiation immobilière l’activité par laquelle une société s’engage contractuellement à faire diligence pour trouver une partie intéressée à la conclusion d’une transaction dont l’objet est la constitution ou l’acquisition de droits réels sur des biens immeubles, l’échange, le transfert ou la location de biens immeubles ou encore la cession de droits et d’obligations contractuels portant sur un bien immeuble.

7 Conformément à l’article 5 de ce décret-loi, l’activité d’intermédiation immobilière est subordonnée à l’octroi d’une licence par l’administration portugaise.

8 En droit portugais, cela signifie que, en principe, l’activité d’intermédiation immobilière est interdite, même si, à titre exceptionnel, l’administration publique peut autoriser l’exercice de cette activité. Le droit portugais établit une distinction entre «autorisation» et «licence». Une «autorisation» est un acte administratif permettant l’exercice d’un droit ou d’une activité en principe autorisée. Une «licence» est, au contraire, un acte administratif conférant le droit d’exercer une activité privée qui est, en principe, interdite.

9 Il résulte des articles 5, paragraphe 1, et 6, paragraphe 1, du décret-loi n° 211/2004 que la licence doit être demandée à l’administration portugaise. En vertu de l’article 5, paragraphes 2 et 3, de ce décret-loi, si la demande est acceptée, l’administration accorde la licence pour une durée de trois ans et délivre des cartes d’identification aux administrateurs, aux gérants ou aux directeurs de la société titulaire de la licence, lesquels sont tenus de les présenter pour tous les actes dans lesquels ils interviennent.

10 L’activité d’intermédiation immobilière étant, en principe, interdite, l’article 6 du décret-loi n° 211/2004 soumet l’accès à cette activité à des conditions, dénommées conditions d’admission, que la société doit cumulativement remplir pour pouvoir obtenir la licence. Les sept conditions auxquelles est soumise la délivrance de la licence sont énumérées audit article 6, paragraphe 1, sous a) à g), à savoir:

– premièrement, seuls les sociétés commerciales et les regroupements de sociétés peuvent demander une licence, les sociétés commerciales et les regroupements de sociétés dont la dénomination ne contient pas les termes «intermédiation immobilière» ainsi que les personnes physiques n’étant pas autorisés à présenter une telle demande;

– deuxièmement, le demandeur de la licence doit avoir comme objet social et activité principale l’exercice de l’activité d’intermédiation immobilière;

– troisièmement, le demandeur de la licence doit être en ordre vis-à-vis de l’administration fiscale et de la sécurité sociale;

– quatrièmement, le demandeur de la licence doit faire preuve de sa capacité professionnelle devant l’administration portugaise;

– cinquièmement, le demandeur de la licence doit prouver à l’administration portugaise qu’il possède une assurance couvrant la responsabilité civile et comportant une police uniforme, approuvée et émise par l’Institut des assurances du Portugal;

– sixièmement, le demandeur de la licence doit prouver à l’administration portugaise qu’il dispose de capitaux propres positifs, et

– septièmement, le demandeur de la licence doit prouver à l’administration portugaise l’honorabilité commerciale de la société et de ses administrateurs, gérants ou directeurs.

11 En vertu de l’article 14 du décret-loi n° 211/2004, lorsque la société d’intermédiation immobilière a obtenu sa licence, elle doit exercer ses activités, et notamment accueillir le public, dans des infrastructures autonomes, distinctes de tout autre établissement ou résidence. L’ouverture de ces infrastructures indépendantes doit être notifiée à l’administration, de même que tout changement d’adresse ou fermeture de ces infrastructures.

12 Les conditions susmentionnées étant des conditions d’accès à l’activité d’intermédiation immobilière, elles sont également requises pour le maintien d’une telle activité.

13 Les sociétés d’intermédiation immobilière légalement établies dans des États membres autres que la République portugaise sont soumises au contrôle disciplinaire de l’InCI.

14 Elles sont notamment soumises à des obligations de notification à des fins d’enregistrement. Conformément à l’article 37 du décret-loi n° 211/2004, le registre des sociétés d’intermédiation immobilière doit contenir un certain nombre d’informations, à savoir la raison sociale, le siège et le numéro d’identification de la personne morale, le numéro de matricule du registre de commerce, les marques, les noms et les adresses des établissements commerciaux ainsi que l’identité des gérants, des administrateurs ou des directeurs.

15 Selon l’article 21 de ce décret-loi, les sociétés d’intermédiation immobilière sont également tenues de notifier toute modification apportée à leurs statuts et elles doivent envoyer à l’InCI les éléments se rapportant à leur activité qui leur sont demandés, une copie de tous les jugements ou décisions auxquels elles ont été partie ainsi que toutes les informations relatives à leur activité, en facilitant l’accès à leurs livres de comptes, archives et autres documents. Elles doivent tenir et conserver un registre de tous les contrats d’intermédiation conclus et de tous les contrats de prestation de services passés avec des agents.

16 En vertu de l’article 36 dudit décret-loi, pour financer les frais afférents à la gestion des conditions d’accès à l’activité d’intermédiation immobilière et de maintien d’une telle activité ainsi qu’au contrôle de l’InCI, les sociétés d’intermédiation immobilière sont soumises au paiement de taxes...