Elisabeth Schulte and Wolfgang Schulte v Deutsche Bausparkasse Badenia AG.

• Jurisdiction: European Union
• ECLI: ECLI:EU:C:2004:568
• Docket Number: C-350/03
• Celex Number: 62003CC0350
• Court: Court of Justice (European Union)
• Procedure Type: Reference for a preliminary ruling
• Date: 28 September 2004

CONCLUSIONS DE L'AVOCAT GÉNÉRAL
M. PHILIPPE LÉGER
présentées le 28 septembre 2004(1)


Affaire C-350/03

Elisabeth Schulte

et

Wolfgang Schulte
contre
Deutsche Bausparkasse Badenia AG



[demande de décision préjudicielle formée par le Landgericht Bochum (Allemagne)]

«Rapprochement des législations – Protection des consommateurs – Démarchage à domicile – Directive 85/577/CEE – Champ d'application – Opération financière globale comprenant un contrat de crédit foncier et un contrat de vente immobilière – Exclusion – Révocation du contrat de crédit – Incidence sur le contrat de vente – Exclusion»

1. La présente affaire fait suite à l’arrêt du 13 décembre 2001 dans l’affaire Heininger (2) . 2. Dans cet arrêt, la Cour a jugé que la directive 85/577/CEE du Conseil, du 20 décembre 1985, concernant la protection des consommateurs dans le cas de contrats négociés en dehors des établissements commerciaux (3) , s’applique aux contrats de «crédit foncier», c’est-à-dire aux contrats de crédit souscrits en vue de financer l’acquisition d’un bien immobilier. La Cour en a déduit que les consommateurs qui ont conclu ce type de contrat dans une situation de démarchage à domicile disposent du droit de révocation instauré à l’article 5 de la directive. 3. En l’espèce, le Landgericht Bochum (Allemagne) invite la Cour à préciser les incidences de sa jurisprudence. Il demande si la directive peut s’appliquer à une opération financière globale qui comprend, outre un contrat de crédit foncier, un contrat de vente immobilière. Il demande aussi si, dans ce type d’opération financière, l’exercice du droit de révocation peut entraîner non seulement la révocation du contrat de crédit foncier, mais également celle du contrat de vente immobilière. I – Le cadre juridique A – La législation communautaire 4. La directive vise à garantir aux consommateurs des États membres une protection minimale dans le domaine du démarchage à domicile. 5. Son article 1 ^er , paragraphe 1, prévoit qu’elle s’applique aux contrats conclus entre un commerçant et un consommateur pendant une excursion organisée par le commerçant en dehors de ses établissements commerciaux ou pendant une visite du commerçant chez le consommateur ou au lieu de travail de celui-ci, lorsque la visite n’a pas lieu à la demande expresse du consommateur. 6. En revanche, la directive ne s’applique pas, conformément à son article 3, paragraphe 2, sous a), aux «contrats relatifs à la construction, à la vente et à la location des biens immobiliers ainsi qu’aux contrats portant sur d’autres droits relatifs à des biens immobiliers». 7. L’article 4 de la directive énonce que le commerçant est tenu d’informer le consommateur de son droit de résilier le contrat au cours des délais définis à l’article 5 de la directive. 8. L’article 5 de la directive dispose: «1. Le consommateur a le droit de renoncer aux effets de son engagement en adressant une notification dans un délai d’au moins sept jours à compter du moment où le consommateur a reçu l’information visée à l’article 4 et conformément aux modalités et conditions prescrites par la législation nationale [...]. 2. La notification faite a pour effet de libérer le consommateur de toute obligation découlant du contrat résilié.» 9. S’agissant des conséquences de la révocation, l’article 7 de la directive indique que, «[s]i le consommateur exerce son droit de renonciation, les effets juridiques de la renonciation sont réglés conformément à la législation nationale, notamment en ce qui concerne le remboursement de paiements afférents à des biens ou à des prestations de services ainsi que la restitution de marchandises reçues». 10. Dans l’arrêt Heininger, la Cour a interprété la directive sur deux points. 11. D’abord, elle a jugé que la directive s’appliquait aux contrats de crédit foncier, c’est-à-dire aux contrats de crédit destinés à financer l’acquisition d’un bien immobilier (4) , même si ces contrats sont garantis par une sûreté immobilière (5) . Elle a estimé, en effet, que ce type de contrat n’avait pas pour objet «un droit relatif à des biens immobiliers» au sens de l’article 3, paragraphe 2, sous a), de la directive (6) , mais l’octroi de fonds lié à l’obligation corrélative de remboursement et de paiement d’intérêts (7) . Elle en a déduit que le consommateur qui conclut ce type de contrat dans une situation de démarchage à domicile dispose du droit de révocation instauré à l’article 5 de la directive (8) . 12. Ensuite, la Cour a rappelé que le délai minimal de sept jours pour exercer le droit de révocation doit être calculé «à compter du moment où le consommateur a reçu l’information» relative à son droit de révocation et que l’obligation de fournir cette information incombe au commerçant (9) . En conséquence, elle a jugé que la directive s’oppose à une disposition nationale prévoyant un délai maximal d’un an à compter de la conclusion du contrat pour exercer le droit de révocation prévu à l’article 5 de cette directive, lorsque le consommateur n’a pas reçu l’information prévue à l’article 4 de ladite directive (10) . B – La législation allemande 13. En Allemagne, la directive a été transposée en droit interne par le Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften (loi relative à la révocation de contrats conclus par démarchage à domicile et de transactions similaires), du 16 janvier 1986 (11) . 14. L’article 3, paragraphe 1, de ce texte énonce que, «[e]n cas de révocation, chacune des parties est tenue de rendre à l’autre les prestations reçues». L’article 3, paragraphe 3, du HWiG ajoute que, «[p]our le droit d’utiliser ou d’employer une chose ainsi que pour les autres prestations fournies jusqu’au moment de la révocation, leur valeur doit être remboursée». 15. Par ailleurs, le législateur allemand a transposé la directive 87/102/CEE du Conseil, du 22 décembre 1986, relative au rapprochement des dispositions législatives, réglementaires et administratives des États membres en matière de crédit à la consommation (12) , en adoptant le Verbraucherkreditgesetz (loi sur le crédit à la consommation), du 17 décembre 1990 (13) . L’article 9 de cette loi dispose: «1. Un contrat de vente forme une transaction liée au contrat de crédit lorsque le crédit sert au financement du prix de vente et que les deux contrats doivent être considérés comme constituant une unité économique. Il y a unité économique notamment lorsque le donneur de crédit bénéficie de la collaboration du vendeur pour la préparation ou la conclusion du contrat de crédit. 2. La déclaration de volonté du consommateur tendant à la conclusion du contrat de vente lié n’est valable que si le consommateur ne révoque pas [...] sa déclaration de volonté tendant à la conclusion du contrat de crédit. L’information relative au droit de révocation [...] doit contenir l’indication qu’en cas de révocation le contrat de vente lié au contrat de crédit n’est pas valable non plus [...]. Si le montant net du crédit a déjà été versé au vendeur, le donneur de crédit assume à l’égard du consommateur les droits et obligations du vendeur découlant du contrat de vente en ce qui concerne les effets juridiques de la révocation [...]». 16. L’article 3, paragraphe 2, point 2, du VerbrKrG précise que certaines des dispositions de cette loi et, notamment, son article 9, ne sont pas applicables aux «contrats de crédit selon lesquels le crédit est subordonné à la constitution d’une sûreté immobilière et est accordé à des conditions habituelles pour des crédits garantis par une sûreté immobilière et leur financement intermédiaire». II – Les faits et la procédure au principal 17. Depuis la fin des années 80, le Deutsche Bausparkasse Badenia (ci-après la «Banque») finance l’acquisition d’appartements anciens. 18. En règle générale, il s’agit d’immeubles qui ont été érigés dans le cadre de la construction de logements à caractère social au cours des années 60 et 70, et qui ont été achetés par l’Allgemeine Wohnungsvermögens AG, puis rénovés et mis en vente. La société Heinen & Biege GmbH, qui a pour activité l’intermédiation de services immobiliers et financiers, se chargeait de la commercialisation des appartements et de l’intermédiation du financement. 19. Dans le cadre de ce dispositif, les époux Schulte ont été contactés en février 1992 par un agent de la société Heinen & Biege GmbH. Celui-ci leur a proposé un placement financier visant à acquérir un bien immobilier financé par un crédit. Pour des raisons fiscales, l’appartement devait être utilisé par des tiers et son acquisition devait être intégralement financée par le prêt, les remboursements étant exclus pendant la durée du contrat de crédit. 20. Ainsi, le 28 avril 1992, les époux Schulte ont fait l’acquisition d’un appartement pour le prix de 90 519 DEM. Le contrat de vente a été signé devant notaire, conformément aux dispositions de la législation allemande en la matière. 21. Dans le but de financer cette acquisition, les époux Schulte ont, le 7 avril 1992, souscrit auprès de la Banque un prêt d’un montant de 105 000 DEM, garanti par une «dette foncière» du même montant. Cette sûreté immobilière a été constituée par un acte notarié du 8 mai 1992. Dans cet acte, les époux Schulte se sont également engagés à répondre personnellement du paiement de la dette foncière et ont accepté la possibilité d’une exécution forcée immédiate du contrat de prêt sur l’ensemble de leur patrimoine. 22. Les époux Schulte ont également adhéré à un système de mise en commun des revenus locatifs. En vertu de ce système, ils renonçaient à assurer la gestion de leur bien immobilier: la...