Hans Reisch and Others (joined cases C-515/99 and C-527/99 to C-540/99) v Bürgermeister der Landeshauptstadt Salzburg and Grundverkehrsbeauftragter des Landes Salzburg and Anton Lassacher and Others (joined cases C-519/99 to C-524/99 and C-526/99) v Grundverkehrsbeauftragter des Landes Salzburg and Grundverkehrslandeskommission des Landes Salzburg.

• Jurisdiction: European Union
• ECLI: ECLI:EU:C:2001:618
• Docket Number: C-519/99,C-526/99,C-524/99,C-515/99,,C-540/99
• Celex Number: 61999CC0515
• Court: Court of Justice (European Union)
• Procedure Type: Reference for a preliminary ruling
• Date: 20 November 2001

Avis juridique important

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61999C0515

Conclusions de l'avocat général Geelhoed présentées le 20 novembre 2001. - Hans Reisch et autres (affaires jointes C-515/99 et C-527/99 à C-540/99) contre Bürgermeister der Landeshauptstadt Salzburg et Grundverkehrsbeauftragter des Landes Salzburg et Anton Lassacher et autres (affaires jointes C-519/99 à C-524/99 et C-526/99) contre Grundverkehrsbeauftragter des Landes Salzburg et Grundverkehrslandeskommission des Landes Salzburg. - Demandes de décision préjudicielle: Unabhängiger Verwaltungssenat Salzburg - Autriche. - Liberté des mouvements de capitaux - Article 56 CE - Procédure de déclaration et d'autorisation préalable des acquisitions de terrains à bâtir - Situation purement interne - Absence. - Affaires jointes C-515/99, C-519/99 à C-524/99 et C-526/99 à C-540/99.

Recueil de jurisprudence 2002 page I-02157

Conclusions de l'avocat général

I - Introduction

1. À la suite de l'arrêt Konle , l'Unabhängiger Verwaltungssenat Salzburg (Autriche) a saisi la Cour de différentes affaires relatives à des procédures autrichiennes d'autorisation d'acquisition de bien immobilier . Le Verwaltungssenat a plus particulièrement posé des questions préjudicielles en interprétation des dispositions du traité CE sur la libre circulation des capitaux. Le juge de renvoi souhaite savoir si l'autorisation préalable constitutive du transfert requise pour acquérir un terrain à bâtir est compatible avec le droit communautaire. Dans mes conclusions je vais également examiner le régime interne en cause au regard des dispositions sur la libre prestation des services.

II - Cadre juridique

2. En droit autrichien, la propriété d'un bien immobilier s'acquiert par une inscription dans les livres fonciers homologuée par un juge («acquisition du droit de propriété»). Lorsqu'il homologue une inscription dans les livres fonciers, il appartient au juge, appelé Grundbuchsgericht, d'examiner si une autorisation de transfert est requise et, le cas échéant, si cette autorisation est accordée ou si l'acquisition de la propriété peut éventuellement intervenir sans autorisation de transfert. Le droit applicable se trouve à la fois dans la législation fédérale et dans la réglementation des Länder.

3. La présente affaire a pour objet la compatibilité du Grundverkehrsgesetz du Land Salzburg de 1997 avec le droit communautaire.

4. L'article 12 de cette loi dispose que des transactions portant sur un terrain à bâtir ne sont autorisées que si l'acquéreur du terrain à bâtir produit une déclaration. Aux termes de l'article 12, paragraphe 3, cette déclaration indique en premier lieu qu'il est autrichien ou qu'il est un étranger qui exerce une des libertés garanties par le traité CE ou par l'accord sur l'Espace économique européen. De surcroît, il doit déclarer qu'il affectera le terrain à sa résidence principale ou à des fins professionnelles. Il ne peut déclarer affecter le terrain à une résidence secondaire que si le terrain avait déjà été affecté à une résidence secondaire avant le 1er mars 1993 ou qu'il se trouve dans une zone de résidences secondaires.

5. Au vu de la déclaration de l'utilisateur, le Grundverkehrsbeauftragte délivre une attestation. Celui-ci ne peut refuser de délivrer l'attestation que s'il a des raisons de craindre que l'acquéreur ne donnera pas aux terrains une affectation conforme à la déclaration ou que l'acquisition n'est pas conforme au but de la loi. Dans ce cas, il renvoie l'acquéreur devant la Grundverkehrslandeskommission. Cette commission peut délivrer l'autorisation de transfert, mais elle est elle aussi liée par les conditions de fond que j'ai évoquées ci-dessus (en principe: affectation du terrain à une résidence principale ou à des fins professionnelles) et qui visent à restreindre le nombre de résidences secondaires.

6. Faute d'attestation du Grundverkehrsbeauftragte ou d'autorisation de la Grundverkehrslandeskommission, aucun terrain ne peut être acquis dans le Land Salzburg. Si aucune des deux décisions n'est rendue, il manque en effet l'autorisation requise en droit autrichien pour le transfert de propriété.

7. L'article 19 du Grundverkehrsgesetz oblige l'acquéreur à donner au terrain une affectation conforme à la déclaration qu'il a produite conformément à l'article 12 de cette loi.

8. L'article 19 permet également d'assortir l'autorisation de la Grundverkehrslandeskommission de conditions et de prescriptions pour garantir que l'acquéreur donnera au terrain une affectation conforme à sa déclaration. L'acquéreur peut également se voir exiger une garantie en espèces. L'autorité compétente peut fixer la garantie en espèces à un montant raisonnable qui ne peut pas excéder le prix d'achat ou la valeur du terrain.

9. L'article 42 du Grundverkehrsgesetz permet au Grundbeauftragte de saisir le juge d'une action en annulation de la transaction immobilière. Le juge peut annuler une transaction immobilière si elle est fictive ou qu'elle vise à éluder l'application de la loi.

10. L'article 43 du Grundverkehrsgesetz prévoit des amendes allant jusqu'à 500 000 ATS et des peines privatives de liberté allant jusqu'à six semaines, notamment au cas où l'acquéreur du terrain n'a pas sollicité d'autorisation ou s'il donne au terrain une affectation non autorisée.

11. Le droit communautaire qui intéresse cette affaire doit être recherché dans les dispositions du traité CE sur la libre prestation des services et la libre circulation des capitaux (articles 49 CE et suivants et articles 56 CE et suivants).

III - Les faits et le déroulement du procès

12. Dans le premier ensemble d'affaires jointes, Reisch e.a.(C-515/99 et C-527/99 à C-540/99), les requérants dans le litige au principal ont omis de solliciter une autorisation pour acquérir des terrains à bâtir. C'est la raison pour laquelle ils se sont vu infliger une amende. Ils contestent cette amende devant l'Unabhängiger Verwaltungssenat Salzburg.

13. Dans le deuxième ensemble d'affaires jointes, Lassacher e.a. (C-519/99 à C-524/99 et C-526/99), certains requérants n'ont pas obtenu d'autorisation pour la transaction immobilière. Les autres requérants n'ont reçu une autorisation qu'à la condition de verser une garantie en espèces. Les requérants contestent ces décisions de la Grundverkehrskommission devant l'Unabhängiger Verwaltungssenat Salzburg.

14. L'Unabhängiger Verwaltungssenat a alors décidé par décisions du 22 décembre 1999 de saisir la Cour de justice au titre de l'article 177 du traité CE (devenu article 234 CE) d'une demande de décision préjudicielle sur les questions suivantes:

a) Dans l'affaire C-515/99 et dans les affaires C-527/99 à C-540/99:

«Les dispositions des articles 56 et suiv. du traité CE doivent-elles être interprétées en ce sens qu'elles s'opposent à l'application des articles 12, 36 et 43 du SGVG 1997 dans la version qui en est publiée au LGBl n° 11/99, selon laquelle quiconque entend faire l'acquisition d'un terrain à bâtir dans le Land de Salzburg doit soumettre ladite acquisition à une procédure de déclaration/autorisation, ce qui a pour effet dans la présente affaire de léser l'acquéreur dans une liberté fondamentale qui lui est garantie par le droit de l'Union européenne?»

b) Dans les affaires C-519/99 à C-524/99 et C-526/99:

«Les dispositions des articles 56 et suiv. du traité CE doivent-elles être interprétées en ce sens qu'elles s'opposent à l'application des articles 12 à 14 du SGVG 1997 dans la version qui en a été publiée au LGBl n° 11/99, selon laquelle quiconque entend faire l'acquisition d'un terrain à bâtir dans le Land de Salzburg doit soumettre ladite acquisition à une procédure de déclaration/autorisation, ce qui a pour effet dans la présente affaire de léser l'acquéreur dans une liberté fondamentale qui lui est garantie par le droit de l'Union européenne?»

15. Devant la Cour des observations écrites ont été déposées par deux des requérants dans le litige au principal, M. Schäfer (C-519/99) et la société GWP Gewerbeparkentwicklung GmbH (C-524/99), et par le gouvernement autrichien. À l'audience de la Cour du 12 septembre 2001, le gouvernement néerlandais et la Commission ont exposé leurs observations oralement. Ces derniers ont centré leur exposé sur la question de savoir s'il s'agit d'une «situation purement interne» qui n'est pas régie par le droit communautaire.

IV - Plan des présentes conclusions

16. Au cours de la procédure devant la Cour, une grande attention a été portée sur une importante question préalable: dans quelle mesure le litige au principal a-t-il pour objet une «situation purement interne» en sorte qu'il n'appartient pas à la Cour de répondre aux questions? Dans tous les cas il semble en effet s'agir d'affaires de résidents autrichiens qui veulent acquérir un terrain en Autriche. Dans l'affaire Fidelsberger seulement (C-523/99), le requérant semble avoir une adresse dans un autre État membre, à savoir l'Allemagne. Au reste, dans un certain nombre d'autres affaires, le requérant dans le litige au principal est une personne morale.

17. Sur le fond, les affaires que l'Unabhängiger Verwaltungssenat Salzburg a soumises à la Cour présentent une grande similitude avec la problématique de l'affaire Konle . Vu sous cet angle, la Cour pourrait se contenter - si elle en arrive à répondre aux questions posées - d'évaluer les aspects sur lesquels ces questions divergent des questions auxquelles la Cour a déjà répondu en fait dans l'arrêt Konle.

18. Il s'ensuit qu'il semble aussi évident pour l'avocat général de traiter succinctement et simplement les questions soumises. Tout d'abord se pose la question de la compétence de la Cour. L'examen se fait ensuite - en ordre subsidiaire ou non - en recourant aux critères de l'arrêt Konle .

19. J'estime toutefois que ces affaires justifient une approche plus large. Le fond et le contexte des présentes affaires m'y incitent.

20. Il est certain que les questions posées ont trait à une...